São Paulo, domingo, 31 de agosto de 1997
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Entre o bem e o mal

MILTON BIGUCCI

O mercado imobiliário segue normal. Lança, vende e entrega. Continua ativo, pois o comprador já está bem esclarecido e vacinado.
A extensão do mal causado aos 42 mil compradores de apartamentos da Encol só poderá ser avaliada após o desenlace do imbróglio financeiro e jurídico de cada um dos 710 prédios que deveriam ser entregues. Alguns deles estão nas fundações; outros, na estrutura; outros, na fase de acabamento; e em alguns poucos só faltam detalhes para a entrega.
As permutas de apartamentos por terrenos eram imbatíveis por parte da Encol. Enquanto a concorrência oferecia três ou quatro apartamentos por determinado terreno, a Encol fazia o negócio oferecendo seis ou sete.
Há mutuários que compraram à vista, pois receberam um grande desconto para quitar o imóvel. Pagaram preços abaixo dos de mercado. Há uma história diferente para cada um dos 42 mil mutuários.
Haverá com certeza um mal irreversível para muitas famílias. Acho, no entanto, que se podem tirar boas lições desse fato. Cada novo comprador quer saber mais detalhes da construtora de quem está comprando, do empreendimento, da vendedora e da incorporadora. Isso é bom para o mercado. Dá mais transparência.
As boas construtoras continuam vendendo e entregando os apartamentos. Essa é a regra do mercado. Infelizmente a exceção ficou com a maior construtora do país. A crise da construtora já vinha ocorrendo há alguns anos, tanto que no ano passado o fundo de pensão da CEF comprou um prédio da Encol no Centro de São Paulo para amenizar suas dívidas.
O segmento de construção habitacional, por ter um processo de maturação longo, demora a mostrar sua crise, quando há uma. Nenhuma construtora estoura da noite para o dia. Leva anos. Se houver competência, é eterna. A regra do mercado é a competência.
Dessas observações resta uma preocupação, sobre a qual deve-se refletir. A moda hoje é a cooperativa, figura jurídica legal, que tem sido usada principalmente pela população de baixa renda.
É uma entidade jurídica fiscalizada exclusivamente pelos adquirentes de imóveis da mesma.
Não há qualquer outra fiscalização. São pessoas normalmente com pouco estudo e que têm boa-fé. Os preços de venda também são abaixo dos de mercado.
O sistema cooperativo é também conhecido como "a preço de custo", em que se houver antecipação de pagamento a obra pode ser entregue antes e se houver inadimplência a obra pode atrasar.
Hoje esse sistema representa 48% dos lançamentos efetuados no Estado de São Paulo.
O volume de apartamentos e esse mercado são grandes. A maioria das vendas feitas em 96 e 97 deverá ser entregue em 98, 99 e 2.000.
É preciso cuidado por parte do comprador. O caso da Encol atingiu principalmente a classe média. As cooperativas trabalham com as classes populares.
Há espaço para todos. É necessário, no entanto, que haja seriedade, competência e honestidade. A máxima "O barato pode sair caro" não deve ser esquecida.

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