DA REPORTAGEM LOCAL

Dentro de duas semanas, um novo tipo de título público chegará ao mercado de São Paulo: o Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção), que permite ao proprietário construir acima dos limites determinados pela Lei de Zoneamento em áreas em que a prefeitura pretende realizar intervenção urbanística por meio de grandes construções.
O título será vendido pela prefeitura para financiar as obras da operação urbana Água Espraiada. A previsão é que, em até 15 anos, sejam emitidos 3,75 milhões de Cepacs relativos à região, com uma arrecadação mínima de R$ 1,125 bilhão. Toda a verba dos títulos só pode ser investida na área da operação urbana, em empreendimentos definidos por lei.
O primeiro leilão será realizado no próximo dia 30, na Bolsa de Valores de São Paulo, e cada título terá um valor inicial de R$ 300.
A cobrança pelo potencial construtivo adicional já era feita pela prefeitura por meio da outorga onerosa. A novidade é que, para adquirir o Cepac, não é preciso ter um terreno na região da operação urbana. O título pode ser comprado por qualquer pessoa nos leilões da Soma (Sociedade Operadora do Mercado de Ativos) e, depois, ser negociado livremente.
"Há a possibilidade de um círculo virtuoso: [com a venda do Cepac] o poder público adianta o recurso para uma obra de infra-estrutura, essa obra pode valorizar a região, gerando procura maior por Cepacs. Tudo isso sem utilizar a verba dos impostos", disse o secretário de Finanças, Luís Carlos Fernandes Afonso.
A quantidade de títulos a ser leiloada no dia 30 ainda não foi definida, mas, na primeira oferta (dividida em um ou mais leilões), a prefeitura pode vender os Cepacs até obter uma arrecadação máxima de R$ 190 milhões. Essa verba será utilizada na construção de duas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros e de 600 habitações de interesse social. Futuramente, serão feitas emissões para financiar novas obras, como viadutos.
Para orientar a ação do mercado imobiliário, cada Cepac possui um "índice" diferenciado conforme cada um dos cinco subperímetros (Jabaquara, Brooklin, Berrini, marginal Pinheiros e Chucri Zaidan). Dessa forma, um Cepac permite a construção de 3 m2 adicionais num terreno no subperímetro Jabaquara, mas numa área mais valorizada, como a Berrini, o mesmo título permite a construção de apenas 1 m2 a mais.
A operação urbana Água Espraiada possui 4,850 milhões de m2 de potencial construtivo adicional. No entanto, poderão ser integralmente convertidos em área construída via utilização do Cepac 3,750 milhões de m2. "A intenção é criar uma escassez de área", disse Valdemir Garreta, secretário de Projetos Especiais.
A urbanista Regina Monteiro, do movimento Defenda São Paulo, disse temer que o Cepac seja um "tiro no pé", com o lançamento excessivo de títulos. "Oferecer 3,750 milhões de m2 não é escassez, pois muitos terrenos são em áreas sem avenida, onde não haverá procura. Com essa oferta, vai baixar o preço do Cepac e a prefeitura vai sair no prejuízo."


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