SÉRGIO DURAN
DA REPORTAGEM LOCAL

O Plano Diretor, aprovado no último dia 23 pela Câmara Municipal, possibilita à Prefeitura de São Paulo arrecadar bilhões de reais com leilões de um tipo de título público ainda não explorado. A primeira experiência deverá ocorrer entre o fim deste ano e o início do próximo. A previsão inicial de arrecadação é de R$ 1,050 bilhão -o equivalente a 10,5% do orçamento municipal.
O título chama-se Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac). São papéis que permitem que as construtoras, em determinadas regiões da cidade, ergam edifícios com altura acima dos limites previstos na Lei de Zoneamento.
O Plano Diretor prevê que os Cepac, depois de vendidos pela prefeitura, sejam comercializados livremente -ou seja, um investidor poderá comprá-los e, depois, revendê-los a uma construtora.
Os Cepac poderão ser utilizados apenas em áreas abrangidas por operações urbanas. Por este mecanismo, a prefeitura delimita uma área, depois lança um projeto de requalificação do local e, finalmente, vende os certificados no mercado. Com o dinheiro arrecadado, as obras são pagas.
Na área predeterminada, as construtoras ganham o direito de erguer prédios onde são permitidas somente casas, ou condomínios de escritórios em zonas residenciais. Basta que, para isso, elas comprem a quantidade de Cepac relativa à área de seus projetos.
O Plano Diretor prevê a realização de nove operações urbanas na cidade até 2012. Atualmente, há quatro delas: Centro, Água Branca, Faria Lima e Água Espraiada -essa última, em fase inicial.
A Faria Lima foi a única em que a prefeitura vendeu potencial construtivo (licença para construir acima dos limites), mas não houve leilão. A venda estava restrita às construtoras interessadas.
A primeira operação a usar o Cepac será a Água Espraiada. Segundo Maurício Faria, presidente da Emurb (Empresa Municipal de Urbanização), os Cepac serão leiloados em lotes.
Nessa operação, poderão ser construídos 3,5 milhões de metros quadrados adicionais. Cada metro será leiloado ao preço mínimo de R$ 300 (previsão de arrecadação: R$ 1,05 bilhão).
Com o dinheiro, a prefeitura poderá financiar a extensão da avenida Água Espraiada, que fica na zona sul, além de urbanizar favelas locais e construir 8.500 moradias populares.
Faria diz que a prefeitura estuda formas de fazer desses papéis um investimento confiável e de alta rentabilidade. "Queremos também dar acesso aos pequenos investidores." Por isso, a Secretaria das Finanças do município planeja lançar o primeiro lote de Cepac na Bolsa de Valores de São Paulo.
Segundo Fernando Haddad, chefe de gabinete da Secretaria das Finanças, a prefeitura estuda ainda a possibilidade de usar o Cepac como moeda, pagando com ele as empreiteiras que fizerem as obras da operação urbana.


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