Imóveis comerciais são novos alvos de preocupação; setor tem US$ 2 tri em financiamentos a vencer

Recuo do valor de escritórios leva proprietários a preferir não honrar empréstimos; bancos já esperam uma "quebradeira" no setor

FERNANDO CANZIAN
DE NOVA YORK

O megainvestidor George Soros prevê um "banho de sangue" na área. Seu colega bilionário Wilbur Ross, especialista em reestruturar empresas falidas, falou em "grande quebradeira" há alguns dias.
Em efeito dominó, bancos e consultorias nos EUA afirmam que uma nova onda de inadimplência e quebras está a caminho no setor imobiliário. Desta vez, no segmento voltado para a locação comercial.
Nos próximos 15 meses, cerca de US$ 2 trilhões (o equivalente às reservas cambiais da China, as maiores do mundo) em financiamentos imobiliários destinados a uso comercial estarão vencendo.
Segundo estimativas do Deutsche Bank, os bancos que concederam esses financiamentos podem levar calotes de até US$ 250 bilhões, o que corresponderia a cerca de 12,5% das dívidas que têm a receber.
O problema é que até agora menos de 2% das perdas potenciais foram reconhecidas pelos bancos, a grande maioria de pequenas e médias instituições nos EUA. Mas outros grandes, como Bank of America e Citigroup (ainda sob ajuda federal), também têm grande exposição neste mercado.
A expectativa pessimista para a área tem uma razão muito aparente: o corte maciço de empregos nos EUA a partir do final de 2008 esvaziou escritórios e fechou milhões de lojas.
Ao final de 2009, cerca de 2,5 milhões de empregos relacionados a escritórios terão sido perdidos, segundo estimativa da Foresight Analytics. Nos subúrbios norte-americanos, o volume de imóveis comerciais vazios já atinge 20% do total.
Em Manhattan, em Nova York, é quase impossível rodar um único quarteirão sem encontrar pelo menos dois ou três pontos comerciais para alugar. Alguns estão assim há meses.
Já o valor dos aluguéis comerciais nessa nobre região despencou cerca de 50% desde o pico de meados de 2007.
O esvaziamento de escritórios e fechamento de lojas é reflexo e alimenta a maior taxa de desemprego norte-americana em mais de 26 anos, que atingiu 10,2% em outubro.
Nos EUA, geralmente imóveis comerciais são comprados por grupos de investidores ou empresas do ramo com financiamento bancário. Os aluguéis cobrados mais a valorização dos imóveis cobrem as prestações pagas aos bancos.
Com os dois fatores em queda (os aluguéis devem cair 17% neste ano e a taxa de desocupação média é recorde), os compradores não têm outra opção a não ser refinanciar a dívida ou deixar de pagar.
O refinanciamento, porém, está se tornando impossível, já que o valor das dívidas hoje supera na maioria dos casos o preço dos imóveis.
"Nesses casos, o que normalmente se faz é "estender e apostar". Estender o empréstimo e apostar que as coisas vão melhorar", diz Jonathan Simon, do Simon Development Group, que administra imóveis comerciais em Manhattan.
Matt Anderson, sócio da Foresight Analytics, afirma que, neste momento, essa alternativa apenas aumentaria no futuro o problema dos bancos com empréstimos arriscados.
Anderson prevê que centenas de bancos médios e pequenos podem entrar em sérias dificuldades nos próximos meses como resultado disso.
Dos mais de 110 bancos fechados neste ano pela FDIC, o órgão federal que supervisiona o setor, a grande maioria tinha forte exposição no mercado de financiamentos imobiliários.
Tradicionalmente, os empréstimos comerciais nos EUA são concedidos de forma que o tomador amortize juros e principal em 20 anos. Na época do boom imobiliário, porém, vários bancos atraíram novos tomadores exigindo apenas o pagamento de juros nos primeiros sete anos. A partir daí, gordas parcelas do principal são cobradas. É essa a conta que está chegando.


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