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O preço do metro quadrado no centro deve levar pelo menos cinco anos para se valorizar. A estimativa é de Bernd Rieger, 63, presidente da Rieger Auditoria de Investimentos e analista do mercado imobiliário há 30 anos.
A evolução dependerá da continuidade dos investimentos "da mão pública" na região, afirma. "Só o mercado imobiliário não vai melhorá-la. Os incorporadores precisam de incentivos."
O consultor prevê que algumas áreas específicas, como o entorno das avenidas São Luís e Ipiranga, deverão ter uma "melhora mais drástica" ainda nos próximos cinco anos. "A demanda por imóveis, ali, está em plena ascendência." Mas o chamado centro expandido precisa esperar "no mínimo 15 anos" para ter "cara mais atrativa", estima.
Sergio Ferrador, 51, diretor-conselheiro do Secovi-SP (sindicato da habitação), também aposta em um prazo mais longo de consolidação do mercado imobiliário da região central -"de cinco a dez anos".
"É preciso ter uma política urbanística mais apropriada" para que as condições de recrudescimento do mercado imobiliário central se instalem definitivamente, ressalva João Freire d'Avila Neto, sócio da Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações.
"A operação urbana local, por exemplo, é muito extensa", diz. "Seria necessário definir microrregiões e investir capital público e privado de forma mais intensa."
O secretário de Habitação e Desenvolvimento do município de São Paulo, Marcos Barreto, 36, que até março era coordenador do Ação Centro, enfatiza que, dos US$ 168 milhões destinados por esse programa à revitalização do centro, parte deles financiada pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento), somente 20% foram aplicados até agora.
"Ainda deverão ser investidos cerca de R$ 400 milhões nos próximos três anos", afirma. "Isso dará mais segurança aos incorporadores. O processo de reabilitação é longo, deve levar 20 anos para ser totalmente consolidado. Demos o pontapé inicial."
De qualquer forma, as perspectivas já são otimistas, "sobretudo em relação à requalificação do espaço urbano", diz d'Avila Neto. Para ele, nos últimos anos a região constituiu praticamente uma "área de passagem". "O valor do metro quadrado não atraía a população de menor renda, e o público de padrão mais alto não encontrava ali espaço qualificado."
A avaliação de Paulo Lisboa, 47, diretor da Asbea (associação dos escritórios de arquitetura), é ainda mais favorável. Segundo ele, nos próximos quatro anos o preço do metro quadrado no centro deve dobrar de valor, encostando no de bairros como Pompéia e Lapa, na zona oeste. "O centro vai entrar na briga com as zonas sul e oeste", prevê.
"O centro saiu do fundo do poço e está se requalificando", completa Lisboa. "Estão sendo criados convênios entre diversas entidades, como o Ministério da Cultura, a própria Asbea e a Secretaria da Habitação, visando à implementação de habitação no centro." E a região já está "mais bonita, mais iluminada", continua d'Avila Neto. "Ela se recupera à medida que começa a ter mais vida, mais movimento."
O centro é a terceira zona mais valorizada da cidade, com preço médio de R$ 2.453 por m2 útil. É pouco menos do que a segunda colocada, a zona sul (R$ 2.769), mas bem atrás da campeã zona oeste (onde o m2 custa R$ 3.116).

Desigual
Mesmo qualificado para atrair público das classes média e alta, o centro dificilmente vai ultrapassar as zonas sul e oeste em lançamentos e valorização. "A região oeste tem mais espaços para desenvolvimento e deverá concentrar os apartamentos de mais alto padrão", prevê Lisboa.
Em termos numéricos, a zona sul domina o mercado de edifícios. Entre 1999 e 2003, os quatro distritos com mais lançamentos na cidade pertenciam à região: Moema, Vila Andrade, Vila Mariana e Saúde. Um distrito da zona oeste, o de Perdizes, aparece na quinta colocação.
"A zona oeste trabalha só com alto padrão, enquanto a sul mescla produtos mais variados", analisa Ferrador, do Secovi-SP. (EDSON VALENTE)


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