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Fórmula matemática para obter preço de m2 de usado é imprecisa
Cálculo que se baseia na depreciação de um similar novo é limitada, dizem especialistas
Método mais indicado deve
levar em conta os valores de
ao menos cinco bens semelhantes na mesma
região
Patrícia Araujo/Folha Imagem
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O engenheiro Nelson Nór Filho diz que a fórmula dá uma ideia aproximada do valor
EDSON VALENTE
EDITOR-ASSISTENTE DE IMÓVEIS
A alta média do valor dos
imóveis usados na cidade de
São Paulo é precisamente mensurável -18,36% no primeiro
trimestre deste ano, segundo
pesquisa do Creci-SP (conselho
de corretores).
Calcular o preço do imóvel
que se quer negociar, contudo,
passa por uma matemática
nem tão exata. Especialistas
destacam as limitações de uma
fórmula criada com esse fim.
"As variáveis são muitas", frisa
Celso Amaral, diretor da empresa de pesquisas imobiliárias
Geoimovel.
Não basta considerar a depreciação, que envolve rede
elétrica e hidráulica envelhecendo, além de áreas comuns
malcuidadas, cita João da Rocha Lima, professor do Núcleo
de Real State da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).
É preciso incluir a inserção
urbana da unidade, afirma. "Alguns equipamentos e a facilidade de transporte são elementos
de valorização, como quando
chega uma linha do metrô ou
surge um shopping nas imediações."
O método mais indicado para
chegar a um valor é a comparação. "Com ao menos cinco imóveis semelhantes, à venda ou
vendidos recentemente na
mesma região", ensina Nelson
Nór Filho, membro do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).
"Para uma estimativa rápida,
porém apenas aproximada,
parte-se do preço praticado para imóveis novos semelhantes,
depreciando-os em relação à
idade e à conservação da construção", diz Nór.
Nesse caso, é necessário aplicar um fator de depreciação sobre o valor do metro quadrado da construção nova equivalente; confira ao lado como estimar o preço
de um apartamento usado.
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