São Paulo, domingo, 19 de junho de 2011
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ANÁLISE Os dois modelos apresentam vantagens e desvantagens
ANA MARIA CASTELO ESPECIAL PARA A FOLHA Estudo da FGV estimou que, para atender as necessidades habitacionais das famílias que vão surgir, o mercado financeiro deverá prover, nos próximos 12 anos, cerca de R$ 2 trilhões -R$ 173 bilhões por ano- em crédito imobiliário. Em 2010, as duas principais fontes de recursos -poupança e FGTS- ofertaram R$ 84 bilhões, nove vezes mais do que em 2003. Para 2011, devem atingir R$ 108 bilhões. A despeito do crescimento expressivo, as duas principais fontes de recursos não serão suficientes para assegurar o crescimento de demanda. Isso porque os recursos da poupança não têm crescido na mesma velocidade que o crédito contratado. Esse diagnóstico é um relativo consenso no mercado financeiro, divergindo apenas na data de início do período de maior dificuldade. A percepção de dificuldades iminentes tem aprofundado as discussões sobre alternativas para o setor. A principal é, sem dúvida, a securitização dos ativos imobiliários ou ainda a emissão de títulos de renda fixa que têm como lastro os créditos imobiliários. Os bancos que realizam os empréstimos habitacionais com os recursos da poupança tornam-se candidatos naturais a participar dessa operação. A antecipação dos recursos permitiria novos empréstimos, resolvendo o problema imediato. Uma mudança na legislação de direcionamento de crédito da poupança no final de 2010 tornou possível essa solução. No entanto não houve entusiasmo por parte dos bancos. E o principal argumento é que o crédito imobiliário é uma fonte inestimável de fidelização do cliente. É verdade que para transformar a securitização em um "funding" tão importante quanto a poupança ainda se requer algumas mudanças no mercado. É preciso avançar na padronização de contratos, resolver o problema com indexadores e dar mais segurança ao investidor por meio da concentração dos atos na matrícula. Por conta da resistência dos bancos com a securitização cresceu a discussão sobre a criação dos "covered bonds", um título emitido pela própria instituição e mais adequado quando se quer manter os créditos em carreira. É um modelo mais usado na Europa, enquanto a securitização prevalece nos EUA. Ele tem como inconveniente ser algo ainda a ser criado no Brasil. Na verdade, ambos têm vantagens e desvantagens. A securitização já começou a se tornar um importante instrumento de captação, mas, se os "covered bonds" forem o caminho para os bancos expandirem o crédito, não há por que dificultar essa alternativa. O maior obstáculo para que o mercado imobiliário dê um novo salto e se aproxime do patamar de emergentes como Chile e México está na taxa de juros elevada. Nesse cenário atrair grandes investidores para o mercado imobiliário ainda é um grande desafio que o país tem pela frente. ANA MARIA CASTELO é economista e coordenadora de Projetos da Fundação Getulio Vargas. Texto Anterior: Crédito imobiliário opõe banco e mercado Próximo Texto: Bancos reivindicam dedução de juro da casa própria no IR Índice | Comunicar Erros |
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