O impacto positivo da recuperação econômica sobre o preço e a vacância dos imóveis deve levar os fundos imobiliários ao quarto ano seguido de valorização. A aplicação entra na mira do investidor também em razão do atual cenário de juros em patamares mínimos históricos.
O produto é boa alternativa para quem quer aproveitar a melhora no mercado imobiliário e diversificar seus investimentos com um ativo que paga um rendimento isento de Imposto de Renda e tem potencial de ganho com a valorização das cotas.
Esse tipo de fundo abrange em sua carteira imóveis de diferentes segmentos, como shoppings, lojas e galpões comerciais. Como todo instrumento de renda variável, se beneficia da queda de juros.
Isso porque a Selic (taxa básica de juros do país) em baixa faz com que o investidor tenha de se arriscar mais para manter o ganho que tinha na renda fixa.
Neste ano, o impacto da queda de juros sobre esses fundos será menor do que em 2017, quando a Selic recuou de 13% para 7%. Atualmente, a taxa básica está em 6,5%, e o Banco Central sinalizou que fará um último corte de 0,25 ponto percentual na reunião de maio.
“Ainda existe espaço para se beneficiar dessa queda de juros, mesmo que a taxa tenha pouco espaço para novas quedas representativas”, afirma Gustavo Pires, responsável pela plataforma de fundos e previdência da XP Investimentos.
“A outra ponta do ganho, que deverá ser mais relevante neste ano, é a melhora na economia que a gente vem observando e, com isso, a redução da vacância e a alta do aluguel, o que contribui para a performance dos fundos.”
Fernando Silva Telles, sócio-diretor da corretora Coinvalores, também aposta na melhora do mercado.
“A gente vê pelos nossos fundos que imóveis que estavam vagos no começo do ano passado já não estão mais, foram alugados. Tudo com muita negociação.”
Anita Scal, sócia da Rio Bravo, e Alexandre Rodrigues, analista da área de investimentos imobiliários da gestora, dizem que o mercado está em crescimento.
Segundo eles, a vacância dos imóveis AAA —de alto padrão— em São Paulo hoje é de 14%. No ano passado, era de 26%, de acordo com dados da consultoria CBRE.
A retomada terá um ritmo diferente para cada tipo de imóvel, afirma Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, de comparação de empréstimos.
“Não dá para dizer que todo o mercado vai se recuperar. O comercial vai sofrer um pouco antes de melhorar”, diz. “No residencial, tem o tripé emprego, renda e confiança do consumidor. Quando melhora um dos pilares, o brasileiro pensa em comprar.”
A melhora de cenário já faz com que algumas gestoras busquem estruturar mais fundos imobiliários.
Rodrigo Godoy, sócio responsável pela área de serviços fiduciários do Brasil Plural, diz que há conversas com gestores imobiliários.
“Pelo menos oito fundos estão em estruturação para lançamentos ou em conversas. É um número bem expressivo quando se compara com o ano passado e meses anteriores”, afirma.
Compra diversificada atenua oscilações
Fundos imobiliários são interessantes para quem quer se expor ao mercado imobiliário e não tem como comprar um imóvel. A aplicação no produto, porém, deve ser considerada dentro de uma estratégia de investimento.
Há fundos com cotas que custam menos de R$ 100. Os fundos são obrigados a distribuir aos cotistas 95% do rendimento, que é isento de IR à pessoa física.
Mas as cotas desses fundos variam, como ações. Em 2013 e 2014, por exemplo, o Ifix, indicador de desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados em Bolsa, teve perdas.
Por isso, é importante diversificar a compra, diz o planejador Maximiliano Marques Rodrigues, da Planejar.
“Procure ter um de cada categoria, e não cinco que investem em shopping”, recomenda. “Nunca coloque mais que 20% da carteira de fundos em um único tipo, o interessante é ter uma diversificação mínima de cinco fundos imobiliários.”
O investidor tem de estudar a relação entre preço e rendimento distribuído pelo fundo no mês anterior para saber quanto tem perspectiva de receber em relação ao custo da aquisição.
Antes de comprar o fundo, vale analisar seu desempenho, mesmo que isso não implique ganho futuro. “Se, na crise, ele manteve certa rentabilidade, é porque é sólido”, diz Fernando Silva Telles, sócio-diretor da Coinvalores.
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