A Caixa Econômica Federal lançou, nesta terça-feira (20), uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, índice oficial de inflação, com o argumento de que o novo financiamento vai reduzir os juros para compra da casa própria –embora o indicador seja considerado mais instável que a TR (Taxa Referencial), usada hoje no financiamento imobiliário.
As taxas valem para novos contratos e já estarão vigentes a partir da próxima segunda-feira (26).
O anúncio foi feito em cerimônia no Palácio do Planalto que contou com a presença de ministros do presidente Jair Bolsonaro (PSL). A criação da nova modalidade de financiamento imobiliário com reajuste a partir do IPCA foi antecipada pela Folha em julho.
Segundo a Caixa, o valor da prestação será atualizado pelo IPCA mensal, divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). O saldo devedor será corrigido pelo índice e dividido pelo número de parcelas. Atualmente, o saldo devedor é reajustado anualmente pela TR, hoje zerada.
As mudanças valem para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para aqueles acima desse valor e sem a possibilidade de uso do Fundo.
A taxa mínima da nova linha, oferecida a clientes do setor público e com maior relacionamento com o banco, será de IPCA + 2,95% ao ano. Para o setor privado, a taxa parte de 3,25% ao ano mais IPCA. Nos dois casos, a taxa máxima ficará em IPCA + 4,95% ao ano —oferecida a quem não tem relacionamento com o banco.
Hoje, A Caixa, que detém mais de 70% do crédito habitacional do país, cobra juros de 8,5% a 9,75% ao ano mais TR nas principais linhas de crédito imobiliário –no programa Minha Casa, Minha Vida, os juros são menores.
O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, elogiou o modelo adotado pelo banco para financiamento.
"Nós acreditamos que esse passo de oferecer uma linha de crédito imobiliário corrigido por um índice de preços é o futuro", disse.
Ele afirmou ainda que o cliente que quiser poderá optar pela linha de crédito que usa a TR como correção.
“Se o cliente tiver esse receio, ele pode continuar com TR”, diz. “Nós acreditamos que um produto que venha a ser de crédito imobiliário de longo prazo passa por inflação mais controlada. Se tiver inflação mais elevada, vai levar desequilíbrio financeiro de qualquer maneira.”
O mais recente boletim Focus projeta o IPCA em 3,71% neste ano e em 3,90% no próximo. O banco trabalha com índice de 3,5% ao ano até 2030, segundo Jair Mahl, vice-presidente da Caixa.
Durante o evento, Bolsonaro elogiou a iniciativa da Caixa e disse que outros bancos devem seguir o caminho de redução de juros.
"Tem uma iniciativa aqui que não vai ser uma imposição. Ou eles [demais bancos] vêm atrás ou o número de clientes da Caixa, que está em 100 milhões, vai aumentar e muito. O anunciado agora aqui, traduzindo no meu linguajar de não entender de economia, acho que quem entendia afundou o Brasil, né?", brincou o presidente.
Bolsonaro, que costuma dizer que não entende de economia, se disse à vontade em discursar depois das falas de Guimarães e do presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, por estar usando um crachá da Caixa, que ganhou do presidente do banco público.
Os contratos poderão ter prazo de até 360 meses, na tabela SAC —em que prestações diminuem com o tempo—, e valor máximo financiado de 80%.
Para obter o financiamento, o cliente só poderá ter, no máximo, 20% de renda comprometida —hoje, o percentual é de 30%. Ou seja, a nova linha será oferecida a quem tem mais folga no orçamento e, portanto, risco menor de dar calote.
Na tabela Price, em que a amortização do principal é menor e a prestação tem valor fixo, o comprometimento de renda permitido é ainda menor: 15%. O prazo máximo para quitar o financiamento cai para 240 meses.
Para especialistas, a oscilação do IPCA pode tornar o financiamento mais arriscado e caro ao cliente, principalmente pelo longo prazo do crédito. O IPCA é mais agressivo, respondendo mais rapidamente a alguma turbulência econômica. A TR é menos instável e hoje está zerada. O saldo devedor, portanto, não sofre correção na prática.
O presidente da Caixa afirmou que o novo produto será reavaliado mensalmente. “Se percebermos que há algum ajuste a fazer, vamos fazer.”
Não será possível fazer portabilidade entre os dois tipos de crédito imobiliário: uma vez contratada a linha corrigida pelo IPCA, o cliente não poderá trocar pelo financiamento por TR.
A mudança foi aprovada em reunião do CMN (Conselho Monetário Nacional) realizada na última semana.
Com a nova linha de crédito, a Caixa quer emprestar mais, ancorando-se na possibilidade de empacotar esse crédito e vendê-lo a investidores –que vão avaliar se vale correr o risco de inadimplência de clientes, em vez de optar pela segurança de um título público que, hoje, remunera IPCA mais 3% ao ano, em média.
O crédito será securitizado via LIG (Letra Imobiliária Garantida) ou CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Para Guimarães, um dos atrativos do título empacotado pela Caixa será a garantia implícita —a retomada do imóvel— que, afirma, reduz chances de inadimplência. "A percepção de risco é menor do que sem garantia nenhuma", disse.
"Pode até ser que a gente perceba que tem que ser um pouco mais ou um pouco menos [de juros], a gente não tem a resposta para todas as perguntas hoje, o que a gente tem é um interesse enorme na securitização."
“O que a gente tem é uma indicação de grande demanda, seja para o investidor menor, que vai comprar R$ 1.000, R$ 2.000, R$ 3.000, até o investidor muito maior.”
Um dos principais problemas que a Caixa identifica na TR é o fato de não se tratar de um indicador de mercado. O IPCA, por exemplo, é usado para remunerar títulos públicos, como o Tesouro IPCA, e privados.
“Essa externalidade positiva é que permite a nós irmos ao mercado securitizar”, afirma Gabriel Dutra, vice-presidente de Finanças e Controladoria.
Segundo ele, a adoção do novo indexador para corrigir o crédito imobiliário vai permitir ao banco adequar melhor suas captações em relação às aplicações –além de ser indexada à TR, uma das principais fontes de financiamento imobiliário, a poupança, tem liquidez diária.
Recentemente, Guimarães estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários. No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões.
Cálculos conservadores indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, passando dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão.
Nos Estados Unidos, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas.
Com a mudança, a Caixa se alinha à estratégia do governo de reacender a economia –indicador do Banco Central sugere que o Brasil está em recessão técnica, apontando dois trimestres seguidos de queda do PIB (Produto Interno Bruto).
Em junho, a Caixa anunciou redução de 1,25 ponto percentual nas taxas de juros para financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que hoje responde por quase 40% do total dos financiamentos.
Também abriu rodadas de renegociação de contratos em atraso concedendo, em alguns casos, até 90% de descontos de juros. Essa campanha atingiu 2,3 milhões de pessoas.
Imprensa
Bolsonaro aproveitou a cerimônia para dirigir críticas à imprensa. Ao falar sobre as dificuldades dos brasileiros em adquirir a casa própria, o presidente disse que seu pai chegou a atrasar aluguel diversas vezes.
"Aqui eu acho que muita gente, como a minha família, teve problema com casa própria no passado. Não tínhamos, e era uma dificuldade realmente pagar o aluguel. Às vezes atrasa. Quantas vezes meu pai atrasou o aluguel com sete filhos, né? Tinha problema", contou.
Ao citar o exemplo do pai, em tom irônico, sugeriu uma pauta para os repórteres.
"Uma sugestão de pauta para imprensa: procure a vida pregressa dele [pai do presidente]. Já teve problemas com o exercício ilegal da profissão. Já teve", afirmou.
Bolsonaro foi interrompido por risadas e aplausos da plateia que o assistia. Ele voltou a criticar a publicação de matérias sobre o passado da avó de sua mulher, a primeira-dama Michelle Bolsonaro.
"Agora, é uma covardia o que vocês fazem com a avó da Michelle. Uma covardia. Uma covardia inenarrável. Isso não faz parte de uma imprensa limpa e sadia. Isso é uma imprensa que realmente não merece a confiança da população. A gente lamenta isso daí. Uma pessoa que já pagou pelo seu crime, mais de 20 anos depois ser rememorado?" indagou.
Ele perguntou ainda quem não tem problema com seus parentes e disse recomendar a seus ministros que eles pautem suas vidas "daqui para frente".
Na semana passada, Bolsonaro disse que Michelle estava arrasada com a publicação de histórias envolvendo sua família, entre elas a divulgação de que sua avó foi presa por tráfico de drogas e que dois tios maternos enfrentam problemas com a polícia.
Na ocasião, ele reconheceu que as reportagens publicadas pela revista Veja e pelo jornal Metrópoles sobre a família da primeira-dama são verdadeiras. O presidente questionou, no entanto, o “ganho jornalístico” com a divulgação das informações.
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