O cenário de juros baixos reduz a rentabilidade dos investimentos tradicionais, exigindo maior diversidade nas carteiras para manter os ganhos. É nessa perspectiva de crescimento de modalidades alternativas que as plataformas de crowdfunding imobiliário —os financiamentos coletivos— esperam ganhar espaço e conquistar investidores.
As taxas de rentabilidade são sedutoras. Fala-se com frequência em rendimentos projetados de 14%, 16% e até 18%, sem taxa de administração.
O resgate do investimento, na maioria dos casos, é único e ocorre num prazo que vai de 12 a 36 meses, mas já houve captação fechada com o compromisso de pagamentos semestrais.
O financiamento coletivo para o setor imobiliário é regulamentado pela Instrução Normativa 588, da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e definiu também as regras para o equity crowdfunding, por meio do qual o investidor compra cotas em start ups.
No caso das captações para empreendimentos, Francisco Pérez, diretor de investimentos da fintech Glebba, diz que a modalidade quer ocupar a demanda de loteadores e incorporadores, que na fase inicial dos negócios, têm pouquíssimas opções de financiamento.
Com uma oferta de captação aberta até o fim do mês de janeiro, a Glebba quer atrair o investidor médio, que já tem dinheiro aplicado, mas quer uma alternativa aos fundos imobiliários, por exemplo. A previsão, nesse caso, é de um retorno único de 13,8% anual.
Os valores mínimos para participar dessas captações podem começar em R$ 1.000.
Felipe Souto, da Bloxs, afirma que a rentabilidade é alta porque a fintech faz a desintermediação entre o empreendimento e meios de financiamento tradicionais, que cobrariam taxas altas.
“O empreendimento está ganhando o que ele teria de pagar ao banco. Claro que não é um investimento isento de risco, jamais poderíamos falar isso, mas não é por conta de um risco excessivo que torna ele mais rentável. É justamente porque nós investidores estamos lucrando o que o banco ganharia”, diz.
Souto afirma que diante de taxas de juros baixas, é urgente a necessidade de o investidor considerar modalidades alternativas para manter a rentabilidade.
Em 2019, houve o primeiro pagamento de retorno em um financiamento coletivo desse tipo no país, por meio da Urbe.me, a primeira a operar nessa modalidade, ainda antes de a CVM concluir a definição de regras.
Quem investiu num empreendimento lançado em 2015 recebeu um retorno de 18,7%.
Eduarda Fabris, diretora-executiva da fintech, diz que a partir deste ano a Urbe.me decidiu deixar a operação do crowdfunding, para virar correspondente bancário na intermediação de empréstimos, em que o investidor adquire um título de renda fixa vinculado à dívida do empreendimento.
A migração ocorreu, segundo Eduarda, devido à limitação de R$ 10 milhões de faturamento, no ano anterior, para as empresas possam captar via financiamento coletivo. Na base da Urbe.me estão 5.000 investidores, que participaram da captação de recursos para 30 empreendimentos, num total de R$ 50 milhões.
Para Bruno Sindona, presidente da Sindona Incorporadora, o financiamento via crowdfunding tornou mais simples o processo inicial dos empreendimentos. Ele diz que a captação tradicional acaba sendo muito burocrática. “Os fundos de investimento tradicionais cobram das incorporadoras taxas que variam de 16% até 20% de TIR anual [Taxa Interna de Retorno]”, afirma.
A empresa está fazendo a quarta captação por meio da fintech Urbe.me. Nem todas chegam a conseguir 100% do valor ofertado, mas todas foram satisfatórias, segundo ele.
Segundo as regras previstas pela CVM, se uma oferta de captação completar 2/3 do definido na proposta inicial, ela será concluída com esse valor, o que deverá reduzir a rentabilidade.
Se captar menos, ela é cancelada. O dinheiro dos investidores fica sob guarda de um custodiante que, caso a proposta não chegue ao alvo, faz a devolução.
O planejador financeiro CFP da Planejar Marcelo Milech diz que a primeira questão a se considerar, antes de optar pelo investimento em crowdfunding imobiliário, é que a modalidade seja vista como uma alternativa dentro de um portfólio já diversificado.
Os fundos imobiliários, diz, são muito mais sólidos e têm maior liquidez no mercado secundário.
“O rendimento [dos crowdfundings] é alto e provavelmente o que vem chamando atenção. Em contrapartida, é muita pequena a liquidez de mercado secundário e ele não consegue sair antes do prazo delimitado pelo ofertante”, afirma.
Além disso, o planejador diz que a pulverização de contratos na composição dos fundos dá maior segurança a essa modalidade, enquanto os investimentos por meio do crowdfunding ficam ligados a um único empreendimento. “As remunerações são maiores porque os riscos são muito maiores”, afirma.
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