Ainda em recuperação da forte queda no preço das cotas em março, os fundos imobiliários (FIIs) chegaram à marca histórica de um milhão de investidores em agosto, um crescimento de 60% em relação aos 632 mil observados em dezembro de 2019.
O salto no número de investidores pessoa física acompanha a queda da taxa básica de juros (Selic), hoje na mínima histórica de 2% ao ano.
Tidos como renda fixa, apesar de não terem um retorno fixo, os FIIs caíram no gosto do pequeno investidor pelo seu portfólio de imóveis, via aluguéis ou construção e venda, investimento tradicional dos brasileiros.
O rendimento destes fundos pode variar, pois depende do retorno dos imóveis, do patrimônio líquido e da captação do FII no mercado, que oscliam de acordo com fatores macroeconômicos.
Em março, com o início da pandemia de Covid-19, o valor de mercado dos FIIs derreteu e o rendimento ficou negativo, pois muitos fundos de investimento se desfizeram dos papéis para fazer caixa, derrubando o valor das cotas.
Além disso, no momento de incerteza, muitos FIIs suspenderam a remuneração mensal.
O pequeno investidor, no entanto, não correu: aproveitou para ir às compras.
“Os fundos despencaram e pessoas viram oportunidade no preço baixo”, diz Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos.
Nos últimos meses, com a reabertura de shoppings e a volta parcial para os escritórios, rendimentos voltaram a ser distribuídos e o valor das cotas está em recuperação.
O que mais impulsiona o mercado de FIIs, porém, são os fundos de logística e construção, setores em alta.
A expansão do ecommerce com a pandemia de coronavírus aumentou a demanda por centros de distribuição e galpões logísticos. “Nesse setor, o efeito da pandemia foi nulo pois o ecommerce e a indústria não pararam”, afirma Vedrossi.
Já a construção civil foi beneficiada pelo cenário de juros baixos, novas modalidades de financiamento e auxílio emergencial, o que valorizou os fundos de desenvolvimento, que investem na construção e incorporação de imóveis e lucram com sua venda.
“Números das construtoras mostram que o setor está se recuperando mais rápido. Dados operacionais do segundo trimestre vieram melhor do que o esperado e o setor parece ter superado o seu pior momento, que foi em abril”, diz Juliana Pedroza, diretora de relações com investidores da Habitat Capital Partners.
Ela afirma que investidores que antes preferiam fundos de lajes corporativas e shoppings agora migram para fundos de logística e de papel, que investem em títulos do setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias).
“O investidor está buscando fundos que, independente do cenário, terão um desempenho maior do que os ligados à economia real”, diz Pedroza.
No Brasil, há um déficit habitacional que impulsiona a construção civil e pouca infraestrutura para escoamento de produtos, o que torna a logística cara e prioritária para as empresas.
O Alianza Trust, fundo de maior rentabilidade nos últimos 12 meses (41,9%) e em agosto (15,2%) mistura edifícios comerciais, galpões logísticos e centros de distribuição, dois deles alugados pela BRF.
Os fundos de shoppings e hotéis, por outro lado, ainda enfrentam dificuldades. “Enquanto não tivermos volta total das atividades, não teremos bons dividendos e recuperação da cota nesses setores”, diz Juliana.
Também há risco nos fundos de lajes corporativas. Muitas empresas adotaram o home office em definitivo, ou migraram para escritórios menores e mais baratos, aumentando a vacância do setor, o que impacta os rendimentos desses FIIs.
Para Pedroza, contudo, não é possível saber se é uma tendência que veio para ficar. “Não temos uma visão muito clara de como vai ser o mundo pós-pandemia. Não dá para decretar nada.”
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