A região da Faria Lima, avenida que cruza os bairros de Pinheiros, Itaim Bibi e Vila Olímpia, na capital paulista, é uma espécie de objeto de desejo do mercado corporativo.
Mais do que uma área que concentra prédios de bancos, financeiras, startups e grandes empresas, a via carrega o simbolismo de ser uma zona de circulação de cifras importantes.
Para as empresas com esse tipo de aspiração, o momento é favorável para iniciar negociações. O preço do metro quadrado não caiu, mas novas entregas previstas para este ano elevarão a taxa de vacância na região, em meio a incertezas quanto à velocidade da vacinação contra a Covid-19 e da retomada nas ocupações dos escritórios.
O Faria Lima Plaza, por exemplo, deve colocar 40 mil metros quadrados em lajes de alto padrão no mercado. Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, diz que são grandes as expectativas com a performance de locação do edifício.
Um diferencial do empreendimento é a localização. Fica no Largo da Batata, na chamada “Faria Lima com metrô”, próximo à estação de mesmo nome.
Para Yara Matsuyama, diretora de transações da JLL, com o aumento da vacância neste ano há probabilidade de os proprietários de imóveis ficarem mais inclinados a fazer concessões e dar incentivos para viabilizar contratos.
“O que se espera é que esses incentivos estejam mais atrelados a condições comerciais, como descontos e carência, e não tanto a redução do valor-base do aluguel”, afirma.
Raquel Miralles, diretora de operações da Cushman & Wakefield em São Paulo, também considera o momento favorável para quem pretende locar, especialmente no caso de empresas que vinham planejando um voo para a região.
Segundo a consultora, o ciclo dos contratos é longo, o que faz esse tipo de negócio demandar estudo. Porém, para quem pretende estar na região, as condições dificilmente ficarão melhores.
“Eu diria que, para quem busca alguma ocupação na região da Faria Lima, 2021 é uma ótima oportunidade. Haverá uma janela de oportunidade interessante”, afirma Yara, da JLL.
A consultoria calcula que a região da Faria Lima chegue, até o meio do ano, a uma taxa de disponibilidade de 15%, o que o mercado considera um cenário de neutralidade para negociações, quando não pende nem para os locadores, nem para os locatários.
Hoje, essa taxa está em 11%, considerado favorável aos proprietários –e a investidores com dinheiro aplicado em fundos imobiliários com edifícios da região no portfólio.
Segundo Didziakas, da Buildings, são poucos os empreendimentos da região na estrutura de fundos imobiliários. Por serem muito caros, o retorno é baixo. A expectativa em relação ao Faria Lima Plaza é alta também por isso: um fundo imobiliário da XP comprou 40% do edifício.
Segundo a Newmark, a taxa de vacância das regiões prime, da qual a Faria Lima faz parte, ficou em 18% no primeiro trimestre.
A Buildings calcula que essa taxa entre os edifícios corporativos na Faria Lima esteja em 8,32%. No primeiro trimestre do ano passado, estava em 4,18%, segundo a consultoria.
Apesar do aumento em relação ao intervalo anterior, a Newmark aponta que Faria Lima, Itaim, JK, Jardins e Alphaville tiveram mais ocupações do que devoluções, fechando o período de janeiro a março com absorção líquida positiva.
A janela para negociação na região mais cobiçada não deve durar muito.
Parte disso deve-se ao fato de a região não ter muitas entregas previstas para os próximos anos. Até 2025, no máximo três empreendimentos deverão ser colocados no mercado. Parte disso deve-se à saturação da área, pois há escassez de terrenos. Também não houve novos leilões de Cepacs, os títulos para construção na região –o último, de 93 mil títulos, foi em 2019.
Em divulgação na semana passada, o diretor de pesquisas de mercado da Cushman, Jadson Andrade, disse que novos estoques entregues na Faria Lima chegaram a ter preço pedido acima de R$ 200 pelo metro quadrado.
Para a Newmark, o preço na região está praticamente estável na comparação com o fim de 2020. Enquanto a média na capital paulista é de R$ 81,80 por metro quadrado, na Faria Lima as empresas pagaram, em média, R$ 190,95, puxado, principalmente pelo Birmann 32.
A diretora de transações da JLL lembra que a Faria Lima foi a última das regiões prime —que incluem ainda Chucri Zaidan, Juscelino Kubitschek e Berrini— a sentir o impacto das devoluções de lajes.
Quando 2020 começou, a região tinha apenas cerca de 5% de disponibilidade de escritórios de alto padrão. Com a disputa por espaço, os preços começavam a subir.
Em 2020, a região teve a entrega de importantes prédios AAA, os “triple A”, como o Birmann 32 e o Seculum II, ambos já com pré-locação alta, entre 60% e 80%. O primeiro para o Facebook, e o segundo para o Machado Meyer Advogados.
Para Didziakas, da Buildings, a taxa de pré-locação desses edifícios demonstra que empreendimentos de alta qualidade e com boa localização encontram demanda. Atualmente, como muitas empresas estão com seus escritórios fechadas, pode haver a sensação, segundo ele, de que a região está esvaziada. No entanto, muitas optaram por esperar.
“Em grande parte dos contratos de locação, a empresa tem que devolver no formato que alugou. Sem parede, sem móveis, com pintura branca. O custo de devolução, de desmobilização, é muito grande. E a depender do momento do contrato, a empresa paga uma multa, e pode ser bem elevada”, afirma.
Por isso, diz Didziakas, o grupo que já definiu um modelo de trabalho híbrido para o futuro acaba optando por manter a estrutura e evitar a necessidade de uma nova locação em até dois anos. “[A empresa] não sabe se vai encontrar [espaço] naquele mesmo edifício. No ápice da pandemia, a taxa de vacância está em 8%. Não está sobrando espaço.”
A percepção é diferente para quem está na região da Berrini ou mesmo da Chucri Zaidan, onde novos prédios foram entregues no fim de 2020 e início de 2021 e elevaram os percentuais de espaços vagos. “A vacância está tão grande que elas sabem que, se devolverem hoje, daqui a dois anos vai ter espaço disponível para alugar. A Faria Lima não permite esse tipo de aposta.”
Comentários
Os comentários não representam a opinião do jornal; a responsabilidade é do autor da mensagem.