A venda dos apartamentos já não é mais o objetivo de algumas construtoras. Com os juros menores e um interesse maior pelo mercado imobiliário, algumas dessas companhias estão apostando em alugar diretamente os imóveis, tornando-se prestadoras de serviço.
Este é um ramo que exige capital intensivo e, para que o negócio seja viável, as empresas estão se associando a fundos de investimento ou criando os seus próprios.
A startup Luggo nasceu da MRV em 2019 e tem hoje cinco residenciais apenas com unidades para locação, em Curitiba (PR), Campinas (SP), Belo Horizonte e Contagem (MG). Ela é também um fundo imobiliário residencial, o LUG11.
O plano é chegar a 12 empreendimentos ainda em 2021, sendo três no estado de São Paulo. A primeira unidade paulistana, em Pirituba (zona norte), deve ficar pronta até início do próximo ano.
A MRV constrói o empreendimento e o vende para o fundo. Em geral, são apartamentos com dois quartos e áreas comuns completas, além de serviços como minimercado e carro compartilhado.
Segundo Thiago Ely, diretor-executivo comercial da MRV, a Luggo veio para atender dois momentos da vida do cliente que eram poucos assistidos pelo mercado formal de imóveis: o começo da vida adulta, com a saída da casa dos pais, e a velhice, quando um imóvel menor e com mais serviços pode ser mais cômodo.
"É uma porta de entrada. Você vai tentando fazer com que o consumidor navegue dentro da jornada completa da MRV", afirma Ely.
Familiarizado com a marca, o locatário fica mais predisposto a escolher um dos lançamentos da companhia quando for comprar seu primeiro imóvel, por exemplo.
Uma das primeiras empresas a enxergar o potencial da locação direta foi a Vitacon, que criou uma startup para o negócio, a Housi.
"Há alguns anos, enquanto os juros estavam altos, ninguém falava de residencial para renda, mas agora está uma febre", afirma Ariel Frankel, diretor-executivo da marca.
Segundo ele, o negócio é lucrativo enquanto a taxa básica de juros permanecer em um dígito. A rentabilidade, na maioria dos casos, varia de 10% a 12% por ano.
A Housi surgiu de uma necessidade dos clientes investidores da Vitacon (cerca de 86% do total) de receber sua unidade pronta, decorada e com um administrador para gerenciar as reservas. "Eles querem alguém que cuide de tudo, da manutenção e da gestão diária, e que entregue a melhor rentabilidade possível", afirma Frankel.
Quem compra um imóvel pode inseri-lo na base da Housi, que não trabalha apenas com unidades da Vitacon. A construtora também coloca unidades diretamente na startup, sem intermediários.
O diretor-executivo elenca entre as vantagens o fato de a construtora deter todo o ativo e ter controle para fazer mudanças quando necessário, além de diminuir o tempo gasto para comercializar os empreendimentos.
Entre os prédios para locação estão ao menos quatro que abrigavam comércios e passaram por retrofit para se tornarem residências. Um deles na rua Bela Cintra, na esquina com a avenida Paulista, no centro de São Paulo.
A Gafisa está desenvolvendo a plataforma de serviços imobiliários Gafisa Viver Bem, que vai abranger a locação de suas unidades, entre outros serviços, conta o vice-presidente de operações da empresa, Guilherme Benevides.
"Ser só construtora e incorporadora não agrega aos acionistas, porque o mercado é muito pulverizado. Entendemos que temos que ser uma plataforma completa de produtos e serviços, capturar maior valor na jornada do cliente, seja ele investidor ou consumidor final", afirma.
O objetivo da plataforma, explica Benevides, é oferecer tudo o que o cliente precise no segmento imobiliário. Isso inclui o aluguel de um apartamento pelo período necessário, a locação dos móveis, o serviço de arrumação e limpeza ou até alguém que abasteça a geladeira.
Para locação, a plataforma poderá ter imóveis da construtora e também de terceiros. O investidor poderá, por exemplo, comprar um imóvel que já está locado.
Hoje já é possível alugar as unidades diretamente da construtora por meio da parceria com a startup Nomah. A Gafisa afirma esperar que a plataforma esteja totalmente ativa até o fim de 2022.
Os segmentos de médio e alto padrão também estão entrando na tendência. Junto ao fundo Paladin, a Idea!Zarvos lançou em maio a Paulistano, sua marca de locação direta.
Como afirma o sócio da construtora, Otavio Zarvos, a oferta é de estúdios e apartamentos de um quarto que tenham entre 58 e 156 metros quadrados de área, completamente mobiliados e decorados, no topo de empreendimentos de uso misto, de propriedade da construtora. A empresa aceita locações de no mínimo 30 dias.
"Procuramos nos posicionar com imóveis maiores, voltados para um público solteiro ou casais, com aluguel mais caro, mas que possibilite ter convívio social dentro do apartamento", afirma Zarvos.
No momento, há 18 unidades disponíveis, mas os planos são de ampliar a oferta. "É uma tendência que já acontece em várias capitais do mundo, mas não era possível no Brasil de anos atrás", avalia.
Segundo Zarvos, o retorno esperado no negócio fica em torno de 10% por ano. Uma rentabilidade que não fazia sentido quando os juros estavam em torno de 12%, mas que se tornou atraente diante das taxas atuais.
A incorporadora SKR também está entrando nesse negócio com o empreendimento SAO2222, na av. Rebouças, previsto para o segundo semestre do ano que vem. Serão alugados estúdios e apartamentos de um a três quartos.
O projeto tem parceria com o fundo de pensão canadense CPP e a administradora americana Greystar. "Nós vemos o mercado de aluguéis e prédios institucionais como uma estratégia de longo prazo para diversificar nossos empreendimentos", afirma Silvio Kozuchowicz, diretor-executivo.
Além do SAO2222, a construtora tem mais dois empreendimentos planejados para esse segmento, em Perdizes, também na zona oeste, e na Vila Mariana, zona sul da capital.
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