Os juros do crédito imobiliário podem chegar a 9% ao ano em 2022 e 2023, afirmam especialistas.
O movimento de alta das taxas, que já pode ser visto em alguns bancos, tende a acompanhar o aumento da Selic e da inflação ao longo deste ano e não apenas influencia novos contratos, como também pode pesar no bolso dos consumidores que optaram por linhas pós-fixadas –atreladas à inflação ou à poupança.
Em julho, dois grandes bancos já haviam anunciado um aumento nas suas taxas de crédito imobiliário.
O Santander passou de 6,99% a.a. (ao ano) + TR (taxa referencial, atualmente zerada) para 7,99% a.a. + TR.
No Bradesco, as taxas passaram a começar entre 6,9% a.a. e 7,3% a.a., a depender do relacionamento do cliente com o banco –antes, variavam entre 6,7% a.a. e 6,9% a.a..
Mais recentemente foi a vez do Itaú anunciar que, a partir desta quinta (5), o financiamento imobiliário tradicional passará a ser a partir de 7,3% a.a. + TR para novas contratações. A taxa anterior era de 6,9% a.a. + TR.
Os movimentos vêm na esteira do aumento que o Banco Central tem feito na Selic desde março, quando aumentou a taxa básica de 2% para 2,75% ao ano.
Nesta quarta (4), o Copom (Comitê de Política Monetária) do BC aumentou a Selic em 1 ponto percentual, para 5,25% ao ano. De acordo com o último relatório Focus, do Banco Central, a estimativa do mercado é que a taxa básica encerre este ano em 7% a.a. –a estimativa era de 6,5% a.a. há quatro semanas. Para a inflação, a projeção é de 6,79% até o final de 2021, contra 6,07% um mês atrás.
“Vemos um movimento mais de curto prazo voltado para um pequeno reajuste nas taxas, até para compor um pouco o que temos visto na curva futura de juros. Mas é natural que haja essa acomodação [dos juros]”, afirmou Romero Gomes de Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco.
A curva futura de juros atualmente está em cerca de 9,17% a.a. para cinco anos.
Ainda segundo o executivo, a expectativa é que ao longo dos próximos dois anos ainda haja um aumento das taxas de juros do crédito imobiliário.
“Por enquanto a média deve se acomodar entre 7% e 7,5% ao ano no final deste ano e, para 2022, com as projeções da Selic, essas taxas devem passar para alguma coisa entre 8% e 8,5% ao ano, ou talvez até 9% ao ano, como um teto. Acho pouco provável termos taxas de dois dígitos nos próximos cinco anos”, disse Albuquerque.
Historicamente, a média das taxas de crédito imobiliário no setor bancário ficam em cerca de 3 p.p. (pontos percentuais) acima da Selic.
Segundo o especialista de crédito e professor da Saint Paul Escola de Negócios Maurício Godoi, o movimento de alta nas taxas de juros também tende a alcançar as linhas pós-fixadas –atreladas à poupança e à inflação.
Normalmente, as taxas de juros dessas linhas são compostas por uma taxa fixa + variação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou taxa fixa + variação da poupança.
“Devemos ter um aumento rápido e progressivo das taxas de juros que também deve ser visto nessas linhas pós-fixadas. Inicialmente devemos ver as taxas fixas chegando a um patamar entre 4% e 4,5% ao ano e, depois, para algo em torno de 5% ou 5,5% ao ano. Mas o IPCA ainda está alto e é preciso atenção do consumidor para isso”, afirmou Godoi.
Dentre os pontos de cautela que o consumidor precisa ter na hora de pegar um crédito imobiliário, os executivos ainda afirmam que além dos preços, também é necessário atentar para os juros e os prazos oferecidos por cada modalidade.
Para Albuquerque, diante do cenário de juros em alta ao longo dos próximos anos, o melhor momento para tomar um financiamento imobiliário é agora.
“Quem conseguir pegar esse crédito agora com certeza vai capturar as taxas de juros mais comprimidas. Além disso, um grande ponto de alerta é a taxa pós-fixada, que varia com a Selic e que, dependendo, pode chegar a um juro de 10% ao ano. A taxa não é imediatista, mas a tendência é de alta”, disse o diretor do Bradesco.
A recomendação é que as linhas de financiamento com taxas atreladas à poupança ou à inflação sejam escolhidas apenas por aqueles que pretendem quitar o empréstimo no curto ou médio prazo para, dessa forma, não se expor tanto ao risco de alta das taxas de juros.
“Depende da cabeça do cliente. Existe quem prefira tomar o risco porque pensa em vender um segundo imóvel e precisaria de dois anos para amortizar e liquidar o contrato, por exemplo. Mas para os clientes mais conservadores, é preciso sempre fazer a conta dos juros futuros e entender se vale a pena”, afirmou Albuquerque.
Para Godoi, outro aspecto importante é a capacidade de pagamento do consumidor. “Estamos em um momento em que a renda do brasileiro está ficando espremida diante de uma recuperação ainda lenta e de uma inflação alta. Sem cuidado, isso pode trazer um aumento de inadimplência para o segmento”, disse o especialista.
Os últimos dados divulgados pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) apontam que a inadimplência do setor encerrou junho em 1,8% –um aumento de 0,2 p.p. em relação ao observado no final de 2020.
Para a presidente da associação, Cristiane Portella, porém, o aumento não preocupa.
“Tem um pouco de sujeirinha nesse número porque tivemos algumas renegociações ao longo do primeiro semestre que foram super importantes de acontecer, mas é um número que nós acompanhamos até o momento e que não se configura como um fator de preocupação", afirmou a executiva em entrevista a jornalistas na semana passada.
A estimativa da Abecip é que os financiamentos imobiliários totais alcancem R$ 251 bilhões neste ano – número que, caso se concretize, responderá por um avanço de 41,8% em comparação ao ano passado.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Com taxas prefixadas
Não tem correção ao longo do tempo e, por isso, traz menos riscos para o tomador –e mais risco para o banco. As prestações quase não oscilam ao longo dos anos. Os juros da modalidade começam em cerca de 8% ao ano, mas tendem a subir.
Com taxa fixa + TR (taxa referencial)
Mais tradicional, responde pela maioria das concessões feitas no mercado. Como a variação é baseada na TR, hoje zerada, pode ser vantajosa. Porém, caso a TR se altere, as parcelas do crédito podem subir. Os juros já começaram a subir. Começam em cerca de 7% ao ano.
Atrelado ao IPCA (inflação oficial do país)
Apesar de possuir taxas fixas baixas, a partir de cerca de 4% ao ano, e de ser opção viável enquanto a inflação está controlada, é uma linha pós-fixada. Ou seja, há tendência maior de oscilação dos juros pagos nas prestações e, portanto, mais risco ao mutuário. Os juros da linha também tendem a subir.
Atrelado à poupança
É menos arriscado em relação às linhas com base no IPCA, mas mais arriscado do que os financiamentos mais tradicionais. É formado por uma taxa fixa + rendimento da poupança, os juros começam em cerca de 3,5% ao ano e também estão suscetíveis a variações conforme o avanço da Selic.
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