O mercado imobiliário da cidade de São Paulo é, de longe, o maior do país. Neste ano, até o terceiro trimestre, foram lançadas 49.563 unidades e vendidas 47.008, segundo dados da consultoria Brain, especializada no setor imobiliário. Isso dá quase seis vezes o volume de novos imóveis do segundo colocado, o Rio de Janeiro, e quase quatro vezes o número de vendas.
De janeiro a setembro de 2021, segundo os dados mais recentes da consultoria, São Paulo teve aumento de 87% no número de unidades lançadas e de 44% nas vendas, em comparação com o mesmo período de 2020.
O que acontece no mercado paulistano reflete em outras cidades, mas não de forma homogênea ou instantânea.
"São Paulo é como uma bola de cristal, existe um ‘delay’ [atraso] de mais ou menos um ano entre o que vemos lá e aqui", diz Juliano Melnick, presidente da incorporadora de Porto Alegre que leva seu sobrenome.
Segundo os dados da Brain, a capital gaúcha teve um crescimento de 115% nas vendas até o terceiro trimestre, na comparação com 2020. A base dessa comparação, porém, é pequena, já que em 2020 foram vendidas 2.874 unidades.
Melnick sentiu que o mercado gaúcho não passou pelo boom de vendas registrado em São Paulo. "Na primeira onda de Covid, Porto Alegre foi uma das poucas capitais que paralisaram as obras, e o mercado se ressentiu disso", diz.
Quando a situação sanitária começou a melhorar, em meados deste ano, veio a piora econômica, com início da alta da Selic e da inflação. "A onda mais pujante que aconteceu em São Paulo não chegou com força aqui", afirma.
A empresa lançou cerca de R$ 950 milhões em empreendimentos até o terceiro trimestre, volume superior ao registrado no mesmo período de 2020, mas planeja 2022 com cautela.
Se a situação econômica e política, com a proximidade da eleição, piorar, podem segurar lançamentos. Já se o clima melhorar, a empresa tem R$ 1,3 bilhão em terrenos com projetos já aprovados, aguardando para ser lançados.
Com foco nos médio e médio-alto padrões, a incorporadora, que abriu capital em 2020, tem investido mais em condomínios de casas no interior gaúcho, como forma de expansão dos negócios. Os resultados são animadores.
Melnick conta que, durante a pandemia, conseguiram reajustar os preços acima da inflação devido à alta procura por esse tipo de moradia.
Outros produtos que funcionaram bem em 2021 foram os apartamentos compactos do tipo estúdio, que atraíram investidores quando a locação de salas comerciais entrou em crise. "Em São Paulo, o Plano Diretor incentiva a fazer imóveis compactos, existe aumento da oferta de forma não natural. Aqui eles foram feitos por achar que o mercado estava propício", explica Melnick.
Para 2022, o executivo projeta uma demanda menor pelas unidades, que perdem atratividade para os investidores em cenário de alta da Selic, que beneficia a renda fixa.
Os estúdios também foram destaque de venda no Nordeste, região onde a incorporadora Moura Dubeux, originária de Recife, atua em sete dos nove estados.
Por lá, o fator que impulsionou esse segmento foi o de segunda residência, para compradores que queriam passar uma temporada na praia ou colocar o imóvel para aluguel de curta duração.
"Temos uma linha [desse segmento], a Beach Class, e o que fizemos foi potencializá-la. A pandemia deu outro volume para esse produto", diz Diego Villar, diretor-executivo da empresa.
Ele também ressalta que a região não passa por um boom de vendas como o visto na capital paulista, mas a situação do mercado é positiva para a companhia.
Após a onda de abertura de capital das incorporadoras, ocorrida em 2007, muitas delas, com origem no Sudeste, expandiram seus negócios para estados nordestinos. Com as crises econômicas de 2008 e de 2015, o movimento foi de retirada dos investimentos.
"Jogaram os preços para baixo, quebraram várias outras incorporadoras locais, e percebemos isso em 2018, quando o mercado estava voltando a crescer. Olhamos para o lado e vimos poucos competidores", diz Villar.
A situação ainda é assim. Salvador, por exemplo, tem apenas três meses de estoque de unidades, o que significa que, se nenhum imóvel for lançado nesse período, não há mais oferta de apartamentos novos na capital baiana. Em Recife, o estoque é de menos de oito meses.
Fabio Araújo, sócio-diretor da consultoria Brain, diz que o país todo tem estoques baixos —a média está em nove meses— o que é sinal positivo para 2022, marcado por incertezas políticas, econômicas e sanitárias.
"A velocidade de venda possivelmente cairá em relação a 2021, mas é diferente de quando está sobrando produto, porque aí as empresas começam a dar descontos e entram naquele círculo vicioso que existiu entre 2015 e 2017", compara.
O público-alvo em cada região de atuação também faz diferença. A incorporadora RNI atua na última faixa do Casa Verde e Amarela e um pouco acima da renda do programa, nos estados do Centro-Oeste, no sul de Minas Gerais, interior de São Paulo, norte do Paraná e Rio Grande do Sul. Carlos Bianchoni, presidente da companhia, credita à força do agronegócio o desempenho positivo que estão registrando neste ano.
"Estamos falando de soja, milho, algodão, carne bovina, suína e criação avícola, tudo isso está nas regiões em que a gente atua, e temos conseguido uma certa resiliência", diz.
Até o terceiro trimestre deste ano, a empresa teve aumento de 26% nos lançamentos, na comparação com o mesmo período de 2020.
Segundo Bianchoni, a companhia quer, para o ano que vem, voltar a ser uma incorporadora majoritariamente de loteamentos de casas, mercado que hoje representa 40% da sua atividade, mas já chegou a 95% no passado.
Isso significa uma maior interiorização dos negócios. "É impossível achar áreas de 100 ou 200 mil m² nas capitais."
Os investimentos, porém, serão feitos com calma. "Vamos observando muito bem os movimentos, com atenção total à inflação dos materiais e ao poder aquisitivo dos clientes", afirma.
No Rio de Janeiro, dados da Brain apontam queda de 9% no volume de unidades lançadas e de 18% naquelas vendidas até o terceiro trimestre deste ano, se comparado ao mesmo período de 2020.
No entanto, Fábio Araújo destaca que o último trimestre, ainda não contabilizado, costuma ser forte em vendas. "O Rio pode ser considerado estável, bastam um ou dois empreendimentos acontecerem para o ano terminar positivo", afirma.
A incorporadora Cury, que atua há 12 anos na cidade, lançou três prédios do projeto Rio Wonder Residences entre junho e setembro, somando 1.224 apartamentos. Dois deles estão 100% vendidos, segundo a empresa.
A Cury atua na última faixa do Casa Verde e Amarela e um pouco acima disso, com unidades para a classe média.
"Tem demanda muito grande [na zona portuária], trata-se de um bairro com uma situação que talvez não exista em nenhuma outra capital do Brasil, em região com oferta grande de terrenos e ao lado do centro da cidade", afirma Leonardo Mesquita, vice-presidente comercial.
A empresa quer continuar investindo no centro da cidade e agora conta com incentivos da prefeitura carioca, que lançou o programa Reviver Centro, com benefícios para empreendimentos na região. Segundo Mesquita, já há projetos previstos para lançamento no primeiro trimestre de 2022.
Outros pontos de interesse da empresa na região são a zona norte carioca e a cidade vizinha de Niterói.
Para Mesquita, cuja incorporadora também atua em São Paulo, o Rio tem menos concorrência, o que gera oportunidades de negócio.
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