Com quase 7.300 unidades, o empreendimento Grand Reserva Paulista, lançado em 2017 pela MRV, é o maior projeto do grupo no país, mas por pouco tempo. Segundo Sandro Perin, gestor-executivo da incorporadora na regional São Paulo, um novo empreendimento ainda maior será lançado em breve pela empresa. Em comum, o Grand Reserva e o novo projeto têm o distrito: Pirituba, na zona norte de São Paulo.
A MRV não é a única empresa que decidiu investir na região. Segundo levantamento feito pela plataforma de inteligência de mercado Urbit, Pirituba foi o distrito periférico que registrou o maior número de unidades residenciais lançadas nos últimos três anos, com 5.011.
Periférico, nesse caso, se refere à classificação geográfica das regiões fora do centro expandido da capital paulista, a mesma utilizada, por exemplo, pela CET para estabelecer o rodízio de veículos.
Ela é seguida por Cidade Ademar (4.118), na zona sul, e José Bonifácio (3.352), na leste.
Apesar de não ser parte do centro expandido, limitado pela Marginal Tietê, Pirituba fica em sua margem, o que a torna muito atrativa ao mercado imobiliário.
"Você se desloca rápido para o centro e tem tudo perto, shopping, faculdade, redes de supermercado", afirma Perin, que cita também a Linha 6-Laranja do metrô, prevista para 2025.
Os incorporadores imobiliários, especialmente do segmento econômico, olham com cada vez mais interesse para bairros distantes do centro da cidade. É onde conseguem encontrar disponibilidade de terrenos, e com preços mais baixos, o que ajuda a viabilizar a construção de unidades econômicas, que atendam às faixas do programa Casa Verde e Amarela, explica Daniela Ferrari, diretora-executiva de habitação econômica do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Em São Paulo, o programa limita o valor dos imóveis a R$ 264 mil, e as famílias compradoras devem ter renda mensal de até R$ 7.000.
Porém, não basta ter espaço e ser barato, é preciso ter infraestrutura e serviços que acomodem o adensamento da população. "O importante é que os lançamentos aconteçam junto com essas melhorias, o consumidor econômico precisa de disponibilidade de transporte e serviços", afirma Ferrari.
Outro distrito que aparece entre as primeiras posições em número de lançamentos é a Penha, na zona leste. A incorporadora Cury, também especializada no segmento econômico, tem empreendimentos na região. Leonardo Mesquita, vice-presidente comercial da empresa, afirma que a presença do metrô no local, com a linha vermelha, é um atrativo do bairro, mas ressalta que a classificação do distrito como periférico é uma questão de escala.
"Quando a gente faz uma análise da Grande São Paulo, esses bairros acabam virando centrais e passam a ter atratividade muito grande, porque têm boa infraestrutura e conseguem trazer pessoas de mais longe desse centro expandido para morar bem mais perto", diz Mesquita.
A empresa também lança neste ano a quarta fase do Lyne Pirituba, no bairro da zona norte paulista, com apartamentos de dois dormitórios a partir de R$ 6.000/m².
O arquiteto e urbanista Lucas Chiconi, ele mesmo morador do Tatuapé, outro bairro considerado periférico pela classificação do levantamento, tem opinião semelhante à de Mesquita.
Segundo ele, o termo periférico denomina mais uma situação social do que puramente geográfica, e dificilmente poderia ser aplicado a bairros com o próprio Tatuapé, Santana e Penha, que possuem uma classe média estabelecida e antiga. "Quando se trata de cidade, populações em ocupações no Centro são periféricas, enquanto quem mora em Alphaville são pessoas ricas", afirma.
Já para distritos como Cidade Ademar, José Bonifácio, Campo Limpo e São Mateus, a classificação faria sentido.
Segundo dados do Secovi-SP referentes ao ano passado, São Mateus foi o quarto distrito a ter mais lançamentos de unidades econômicas (atrás de Sacomã, Pirituba e Cambuci). Ele aparece também em oitavo lugar no levantamento da Urbit.
Para Ferrari, basta ir até a região para entender o que atrai tantos moradores e empreendimentos para lá. "É um bairro muito extremo, mas que tem um terminal de ônibus que é hub para a região, e agora tem as estações da Linha 15-Prata [monotrilho], que reforçam esse crescimento".
A MRV tem empreendimentos por ali, e Perin afirma que são pensados para um público que recebe entre 3 e 6 salários mínimos (R$ 3.636 a R$ 7.272)
A empresa também investe em Guaianases, na zona leste, com edifícios projetados para famílias que ganham até 3 salários. O distrito é um dos dez que têm, proporcionalmente, maior área para novos empreendimentos, segundo dados da Urbit, com 14,38% do seu território ainda passível de transformação.
Para chegar a essa conta, a plataforma misturou dados sobre zoneamento, número de pavimentos e função dos imóveis —foram considerados terrenos maiores de 600 metros quadrados, vazios ou com construções de até três pavimentos, e que não são ocupados por hospitais, escolas, igrejas e clubes, nem pertencem à União.
O campeão desse ranking é o distrito de Vila Guilherme, na zona norte, com 34,52% do seu território passível de transformação.
Perin, da MRV, diz que demanda não falta. "A procura em São Paulo é maior do que a oferta, e é muito difícil conseguir fazer [habitação popular] nas regiões centrais."
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