Seis das dez ruas de prédios que possuem o metro quadrado mais caro da cidade de São Paulo têm mais de 90% de apartamentos residenciais entre os imóveis.
Levantamento feito pelo Loft Analytics, núcleo da plataforma imobiliária que dissemina análises sobre o mercado, aponta que, quanto maior o preço do metro quadrado de uma rua, maior a chance de ela ser quase que exclusivamente residencial, sem comércio e serviços.
A via mais valorizada do levantamento é a Seridó, no Jardim Europa, zona oeste da capital paulista, que apresentou média de R$ 35.098 por metro quadrado em transações imobiliárias. Por lá, há apenas um imóvel registrado como comercial, um spa exclusivo para os moradores de um dos prédios.
"Diferentes fatores influenciam no valor do imóvel, e um deles é o quão uniforme é uma rua. O domínio de apartamentos na via é muito importante, especialmente nas ultra valorizadas", afirma Fábio Takahashi, gerente de dados da área de comunicação da Loft.
Dentro da amostra utilizada —836 ruas que tiveram ao menos cinco transações imobiliárias com apartamentos entre janeiro de 2018 e fevereiro deste ano—, a plataforma também procurou a função dos imóveis nas vias com o metro quadrado mais baixo.
A rua com o metro quadrado mais barato da amostra (R$ 3.268) é a Salvador Caruso, na Vila Romana, também na zona oeste, onde 56,85% dos imóveis são residenciais.
Marco Tulio, diretor-executivo da Esquema Imóveis, imobiliária especializada em alto padrão, aponta que a mesma dinâmica dessas ruas mais valorizadas é observada na parte verticalizada dos Jardins, mais próxima à av. Paulista, onde as quadras são residenciais em sua maior parte, mas cortadas por vias com vocação comercial, como Oscar Freire, Pamplona e Augusta.
Por mais que o cliente de alto padrão prefira uma rua de uso residencial, ter proximidade com ruas cheias de lojas, restaurantes, mercados e serviços, além de estar perto de polos empresariais, é essencial, segundo Tulio.
"É igual feira de rua, é algo ótimo para pessoas de qualquer padrão, mas não na porta da sua casa", afirma.
Para ele, a principal vantagem das ruas mais residenciais é a tranquilidade. "O alto padrão quer uma rua bonita, agradável, arborizada, tranquila, e uma via de muito comércio e fluxo de pessoas perde esse encanto", diz.
A região no entorno do Parque do Povo, próxima à avenida Faria Lima, onde estão várias das ruas mais valorizadas da capital, viu seu perfil mudar há cerca de 20 anos com a chegada de grandes empreendimentos residenciais, lembra Tulio.
"A rua Seridó já foi dividida com restaurantes, e eu frequentava baladas na Franz Schubert. As incorporadoras compraram tudo e começaram a transformar no que é hoje, porque a Faria Lima substituiu a Paulista como o principal centro financeiro de São Paulo", afirma.
É uma situação diferente de outros bairros de alto padrão quase que estritamente residenciais da cidade, mas formados por casas, como os Jardins América, Europa e Guedala e o Alto de Pinheiros. Neles, as regras de zoneamento da capital limitam a ocupação por imóveis comerciais e até mesmo por casas que fujam do padrão atual.
"O zoneamento garante essa exclusividade. Historicamente, no nosso planejamento urbano, as elites foram se segregando", afirma o arquiteto e urbanista Lucas Chiconi.
Ele aponta para a existência de uma relação simbiótica entre os bairros de alto padrão formados por apartamentos e por casas: a limitação construtiva nos bairros de casas, ou mansões, que por si só já encarece imóveis, garante vista eterna para os bairros de prédios no entorno, sem chance de novas torres bloquearem o horizonte, fator importante para a valorização desses.
Essa proximidade também atua como um filtro social, tornando essas comunidades mais homogêneas.
Para Chiconi, ruas estritamente residenciais não são o ideal para a cidade, porque, ao formarem bairros, interferem no deslocamento dos moradores de outras regiões, já que grandes avenidas, linhas de metrô e corredores de ônibus tendem a se desviar desses entornos.
"O Morumbi tem ruas cegas, cheias de muros, é uma grande barreira para o Campo Limpo e Taboão da Serra, por exemplo. O mesmo vai acontecer com a região da Chácara Flora e Alto da Boa Vista, em Santo Amaro, que é uma muralha entre Cidade Ademar, Grajaú, Pedreira e a direção do centro", afirma.
O atual Plano Diretor de São Paulo incentiva a adoção de comércio no térreo e de unidades não-residenciais, como escritórios e quartos de hotel, em prédios que ficam em regiões de eixo de transporte —entorno de linhas do metrô e corredores de ônibus. Isso pode ter efeito sobre a concentração de residências.
No entanto, o cliente de altíssimo padrão ainda tem reservas quanto a investir e morar em um prédio com lojas e lofts, afirma Tulio.
Para contornar o problema, o que incorporadoras têm feito é criar duas entradas separadas para um mesmo empreendimento, segregando quem vive nos imóveis maiores de quem frequenta ou trabalha nos comércios, assim como dos demais moradores ou hóspedes do prédio.
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