Desde que o Facebook anunciou que mudou seu nome para Meta, em outubro de 2021, marcas e pessoas passaram a prestar mais atenção no metaverso.
Esse mundo digital paralelo replica as dinâmicas da vida virtual, e isso inclui o mercado imobiliário. Empresas e investidores estão comprando terrenos nas principais plataformas de metaverso —como Decentraland, The Sandbox, CryptoVoxels e Somnium Space. O negócio é feito por meio de NFTs (tokens não fungíveis), que é o direito de propriedade sobre um ativo virtual.
O rapper Snopp Dogg anunciou, em parceria com o Sandbox, um espaço próprio no metaverso, o Snoopverse, onde haverá shows, exposições, festas e uma réplica da sua mansão na Califórnia. Pouco depois, um usuário da plataforma adquiriu um terreno ao lado do Snoopverse pelo equivalente a R$ 2,5 milhões.
Gigantes varejistas e do segmento bancário também investem nas plataformas. Em fevereiro, o Carrefour anunciou a compra de um terreno no SandBox. Segundo a diretora de transformação digital do grupo, Elodie Perthuisoit, será um espaço para experimentação.
O banco americano JPMorgan decidiu marcar presença no Decentraland. Já o HSBC investiu em um terreno no Sandbox, de valor não revelado, para criar experiências de marca, informou a agência Reuters no dia 17. Na mesma semana, a instituição anunciou o fechamento de 69 agências físicas no Reino Unido.
A única semelhança com o mercado imobiliário do mundo real, para especialistas, está na especulação. Como essas plataformas ainda começam a se popularizar, quem garante seu espaço por lá hoje espera que o terreno se valorize no futuro, para poder revendê-lo ou alugá-lo.
"Você não precisa dele para dormir, mas pode receber gente, alugar seu espaço para eventos", afirma Bruno Hora, cofundador da InvestSmart, que concedeu a entrevista diretamente do seu escritório virtual no metaverso por meio da plataforma Horizon Work Room, do Facebook.
Se um artista ou marca compra um terreno, também é motivo para gerar valorização na área. Os preços, porém, não são de iniciantes. "Se for comparar, o preço no Sandbox é de Nova York, um absurdo", diz Hora. "Se não fosse tão caro, eu compraria um terreno lá, mesmo que fosse um flat", completa.
Além da variação do preço dos terrenos pela pura especulação, os valores também flutuam de acordo com a cotação da criptomoeda usada em cada plataforma.
Para Hora, por enquanto, a compra de terrenos e imóveis nos metaversos faz sentido para empresas e artistas —que ganham mídia ao anunciarem suas novidades, podem lucrar com a exposição de suas marcas e garantir um espaço caso as plataformas realmente se popularizem no futuro.
Para pessoas comuns, ter uma casa própria no metaverso fará sentido quando as plataformas forem espaços no qual acontecerão eventos que hoje estão na vida real, como reuniões, aulas e encontros.
Já existem roupas e acessórios próprios para os avatares (representação virtual dos usuários das plataformas), que são vendidos por grandes marcas. "Se as pessoas estão migrando para ter experiências virtuais, faz sentido poderem construir seus avatares e casas virtuais", afirma Fábio Araújo, sócio-diretor da consultoria imobiliária Brain.
Nesses sistemas, programadores e designers 3D serão os pedreiros do futuro, afirma Hora.
Para o investidor dos terrenos virtuais, no entanto, não interessa o que já é possível fazer nessas plataformas, mas as expectativas sobre o que serão no futuro.
Flávio Tavares, fundador da Welcome Tomorrow, que promove encontros sobre tecnologia e inovação, analisa que o metaverso só se tornará realmente popular quando for criado um aparelho para acessá-lo de forma imersiva e com preço que permita a venda em massa.
"Quando esse hardware sair e for democrático, talvez possamos ter essa coisa que todo mundo aponta, de usar o metaverso para reuniões, encontrar amigos, porque hoje ainda é mais fácil fazer uma chamada de vídeo."
Até lá, a experiência imersiva nessas plataformas é proporcionada por aparelhos como o Oculus, do Facebook. O item não é comercializado pela empresa no Brasil, mas pode ser encontrado em sites de venda por cerca de R$ 2.800.
Mesmo com a possibilidade de ganhos nas transações virtuais sem precisar se preocupar com obras e em gerenciar inquilinos, o mercado imobiliário do metaverso não deve tomar espaço do mercado imobiliário físico, dizem os especialistas.
Para Tavares, a compra e a venda de terrenos virtuais é algo que se identifica mais com os investidores que gostam de correr riscos e que já estão apostando nas criptomoedas, necessárias para as transações no metaverso. "Quem investe nos imóveis físicos é mais conservador, quer lastro, não está olhando tanto para o rendimento", afirma.
Empresas que trabalham com construção e venda de imóveis reais podem se misturar com o metaverso se aproveitarem o espaço virtual para divulgar seus empreendimentos.
Araújo imagina que uma incorporadora possa construir uma versão digital de seu prédio mais importante e alugar as unidades para que usuários passem um final de semana no imóvel virtual, por exemplo.
Outra forma imaginada para essa intersecção é usar os imóveis virtuais como garantia ou parte do pagamento por moradias reais, e vice-versa, aponta Vinicius Motta, diretor-executivo da startup imobiliária Minha Casa Financiada.
Mas se os planos de Mark Zuckerberg se concretizarem e o metaverso fizer parte da vida de todos, é esperado que mais impostos sejam cobrados nas interações virtuais, à semelhança dos seus pares no mundo físico.
O advogado Fernando Zilveti explica que hoje já é preciso declarar transações imobiliárias no metaverso à Receita Federal, na área de bens e direitos do Imposto de Renda. Elas são categorizadas como bens móveis, porém, por serem intangíveis.
"Por enquanto não tem IPTU, conta de luz e condomínio, mas logo inventam", diz.
Imóveis digitais podem ser usados como garantia em empréstimos
Os NFTs também podem estar atrelados a imóveis reais. A plataforma Netspaces, startup de gestão de propriedades digitais, faz desde o ano passado a digitalização de imóveis físicos, que passam a ter um NFT como espécie de matrícula virtual. Por meio de uma parceria com a fintech Rispar, eles também podem ser usados como garantia em operações de crédito, conhecidas como home equity.
Hoje a transação pode ser concluída em 15 minutos, mas tem potencial para ser feita em tempo real, afirma Jonathan Darcie, diretor jurídico e de produto da Netspaces, enquanto uma operação tradicional do tipo levaria dias.
O ganho de tempo ocorre porque todas as informações do imóvel estão salvas em blockchain (sistema que registra informações de forma virtual) e são facilmente acessíveis.
A primeira transação de home equity por meio de imóvel em forma de token foi feita neste ano em Porto Alegre, cidade natal da Netspaces.
Além da operação de crédito, o token pode ser usado para dar agilidade às transações de compra e venda e permite uma aquisição fracionada da propriedade, o que também já foi feito pela empresa na capital gaúcha.
O comprador pode se mudar para o imóvel e pagar aluguel sobre o valor restante, enquanto compra novas parcelas da propriedade a cada mês, por exemplo.
A digitalização também facilita a compra de imóveis no Brasil por pessoas que estejam no exterior. "Você dá acesso ao mercado imobiliário brasileiro para vários estrangeiros que teriam dificuldade de adquirir imóvel se não fosse nesse formato", afirma Darcie.
Os imóveis digitalizados pela empresa estão disponíveis em imobiliárias virtuais como a Imovelweb. A empresa está expandindo sua atuação para a capital paulista e o Rio de Janeiro.
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