Para quase metade dos brasileiros, a parte mais difícil do processo de compra do imóvel é encontrar o produto ideal, que congregue localização, características e preço, segundo a pesquisa Jornada da Compra de Imóvel, feita pela consultoria Brain para a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Feito em 2021, o estudo ouviu 14 mil pessoas.
Especialistas indicam que o método mais eficiente é mesclar todas as formas de busca. Pesquisar em portais de anúncios, sites de imobiliárias e proptechs vai levar o interessado a falar com corretores e imobiliárias, que podem indicar outros imóveis adequados. Ver uma placa de vende-se na rua e ligar para o número ou bater na portaria do prédio também pode levar para o mesmo caminho.
Mas é preciso entender o que se busca, em termos de localização, número de quartos, tamanho e áreas comuns, entre outras características. "Parece algo fácil, mas muitas vezes você deixa de lado alguma necessidade e vai perceber lá na frente a falta que ela faz", afirma Cyro Naufel, diretor institucional da imobiliária Lopes.
Segundo Ricardo Paixão, diretor do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a pandemia e a maior dificuldade para visitar os imóveis acabou melhorando a qualidade dos anúncios na internet, que passaram a ter mais fotos e até tour virtual.
Deixar de visitar presencialmente, no entanto, não é indicado. É nesse momento que o interessado consegue entender as deficiências e qualidades do imóvel.
A advogada Isabela Pannunzio, 28, já estava de olho em um prédio dos anos 1950 em Pinheiros (zona oeste de São Paulo) quando viu um anúncio de apartamento à venda, em um portal. Pelas fotos, parecia em mau estado de conservação, mas decidiu visitá-lo.
Pannunzio tentou contato com quatro imobiliárias listadas no imóvel, mas nenhuma conseguiu contatar o proprietário. Cansada de esperar, foi à portaria do prédio e pediu o contato do morador, que respondeu suas mensagens.
Ao entrar, viu o potencial. "Foi um choque. O teto é muito alto, parece maior do que os 80 m² que tem, as paredes são super grossas. Tinha acabado de sair de um apartamento novo em que as paredes pareciam de papelão, então fiquei muito feliz", diz.
A advogada seguiu uma orientação dada pelos especialistas ao se interessar por um imóvel antigo: avaliar com um profissional a necessidade de reformas e o que pode ser feito ali. Ela contratou a arquiteta Sofia Etcheverry, do Estudio Cuentame, para avaliar o apartamento.
Segundo a arquiteta, o mais importante a se observar em uma visita é aquilo que reforma nenhuma vai poder consertar, como o tamanho das janelas —não se pode modificar a fachada dos prédios— e do pé-direito do imóvel, a ventilação e a incidência solar.
"É importante procurar por manchas de infiltração na parede e no teto, se tem azulejo oco no banheiro, o estado da fiação elétrica, se não tem cupim em portas, janelas e piso, mas tudo isso dá para resolver", afirma.
Em imóveis antigos, Etcheverry sempre considera que será preciso trocar o sistema elétrico e hidráulico, para atualizá-los aos usos de hoje.
Mesmo se o imóvel aparentar ter fiação nova, é preciso investigar. "Às vezes só trocam as capinhas dos interruptores, mas quando você abre a caixa de luz, os disjuntores são antigos e precisam ser trocados", afirma a arquiteta.
Saber que tipo de reforma será necessário é uma arma de negociação para o comprador. A arquiteta conta que uma cliente conseguiu reduzir o valor de um apartamento de R$ 1,1 milhão para R$ 850 mil ao detalhar as obras que seriam feitas, valor a ser investido na reforma, que custa, em média, de R$ 3.500 a R$ 4.000 o metro quadrado.
Com o aval de Etcheverry e de um engenheiro, Pannunzio prosseguiu com a compra. Ao contrário do que é mais indicado, ela e seu namorado fecharam o negócio diretamente com o proprietário, o que rendeu R$ 60 mil de economia.
A compra direta com o dono do imóvel foi usada por 16% dos compradores, segundo a pesquisa da Brain com a Abrainc, mas carrega riscos: é preciso se certificar que a documentação do imóvel e do proprietário está correta e que não há pendências judiciais. Em caso de problema, ter um intermediário no processo pode ajudar o comprador.
Por ser advogada, Pannunzio se sentiu confiante para fazer esse processo por conta própria. "A gente começou do jeito mais moderno, tentando comprar pela internet, e terminamos do mais antigo, batendo na porta do dono e falando ‘com licença, queria comprar seu apartamento.’"
A advogada e seu namorado já eram moradores de Pinheiros e conheciam o bairro. Se não fossem, o indicado seria fazer várias visitas ao imóvel, em dias e horários diferentes, para entender como é a região.
"Temos maior disponibilidade para visitar aos finais de semana, mas aí você não percebe o trânsito verdadeiro da região, se tem barulho em algum dia determinado, como uma escola que seja próxima, por exemplo", afirma Naufel.
Quando estiver no prédio, é interessante conversar com funcionários para entender os possíveis problemas do lugar. Um bom corretor também ajuda o comprador a reunir esse tipo de informação.
Algo que muitos compradores esquecem de dar a devida atenção é o valor do condomínio. Além de ser uma despesa mensal, a taxa influencia na liquidez da venda ou locação no futuro, lembram os especialistas. Apartamentos em condomínios com muitas unidades e poucas áreas de lazer tendem a ter taxas mais baratas.
Vencida as etapas de busca do imóvel e negociação, vem o pagamento. O financiamento é a escolha da imensa maioria dos compradores brasileiros, e Naufel afirma que há um hábito de procurar os bancos apenas no último momento, enquanto o ideal seria saber quanto se consegue de financiamento antes mesmo de começar a busca pelo imóvel.
Além do financiamento, o comprador também deve lembrar dos gastos com ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e com o registro do imóvel, pagos à vista.
"Minha sugestão é que a pessoa primeiro se informe sobre sua capacidade financeira, até para evitar uma desilusão, se descobrir que não consegue financiar", diz o diretor da Lopes.
Quintela aconselha a fazer simulações de financiamento, presentes nos sites de venda e das instituições financeiras. "Quando você tem simulação ou pré-aprovação desse valor, consegue negociar de forma mais fácil a compra, é poder de barganha".
Anúncios de imóveis podem ser tentativas de golpe
Portais imobiliários, também chamados de marketplaces, são a escolha de 37% dos interessados em comprar imóveis na hora de buscar por sua nova casa ou apartamento, aponta pesquisa feita com mil consumidores pelo Capterra, sistema de comparação de softwares.
A facilidade para subir anúncios nessas plataformas aumenta a diversidade de ofertas, mas também o risco de cair em golpes, alerta Igor Marchetti, advogado do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor).
Angelica Quintela, gerente de marketing do Imovelweb, afirma que o portal tem tecnologia para identificar a maior parte das fraudes, mas que há tentativas diárias de inserir esse tipo de anúncio no sistema.
Para evitar problemas, o usuário interessado no imóvel deve checar a qual imobiliária o anúncio pertence e se ela realmente existe, procurar o registro profissional do corretor, verificar se o imóvel também é real e nunca passar dados pessoais ou senhas, nem transferir valores antes de ter um contato pessoal com o vendedor. "Não existe isso de pagar uma quantia para tirar o anúncio do ar", ressalta a gerente.
Quintela conta que um anúncio de imóvel com valor muito abaixo do mercado não é necessariamente uma tentativa de golpe financeiro, mas que anunciantes usam esse artifício para conseguir dados de interessados e tentar vender outros imóveis para eles. De qualquer forma, preços baixos demais são sinal de alerta.
Segundo Marchetti, ao encontrar um anúncio falso, o usuário pode denunciar ao site e à polícia. Uma vez informado do problema, o portal precisa agir e tirar o conteúdo do ar. "Tem que tomar providência o mais rápido possível e, se não fizer isso, pode ser responsabilizado por conta dessas violações que ocorrem com os consumidores", afirma.
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