Após aumento observado durante a pandemia, o preço dos apartamentos na cidade de São Paulo caiu em 2022.
Análise de 176 mil vendas registradas pela prefeitura entre janeiro de 2019 e maio deste ano, feita a partir de dados tabulados pelo Loft Dados, núcleo da startup imobiliária Loft, mostra que o valor dos imóveis teve queda de 5,5%.
Em números corrigidos pela inflação, os novos proprietários pagaram em média R$ 4.598 por metro quadrado nos cinco primeiros meses de 2022, ante R$ 4.865 no mesmo período do ano passado.
Em relação ao ano retrasado (R$ 4.915), a redução foi de 6,4%.
Na comparação com 2021, o valor real dos apartamentos negociados neste ano foi menor nas cinco zonas da capital e em 80 dos 92 distritos com vendas efetivadas até maio.
No primeiro ano da pandemia da Covid-19, o cenário havia sido o oposto, com encarecimento do metro quadrado em 60 de 93 áreas administrativas com negócios registrados nos mesmos meses.
Quando selecionados apenas os distritos com pelo menos 50 imóveis vendidos até maio deste ano —para evitar distorções em razão de amostragens muito pequenas–, houve retração dos preços em 69 de 74 regiões analisadas.
Entre estas, a maior redução ocorreu no Jaraguá (-15,2%), onde o preço médio caiu de R$ 3.314 no ano passado para R$ 2.811, em valores deflacionados.
Na sequência, aparecem Capão Redondo, Cachoeirinha, Mandaqui e Artur Alvim, com variações entre -12,9% e -11,6%.
A desaceleração também foi observada em algumas das regiões mais valorizadas da cidade. Em Moema, por exemplo, a redução foi de R$ 7.889 para R$ 7.539 por metro quadrado, o equivalente a -4,4%.
Consolação (-3,6%), Vila Mariana (-2,9%), Jardim Paulista (-2,6%) e Pinheiros (-2,3%) também integram essa lista.
Veja abaixo a variação por distrito:
Para especialistas, os dados refletem um arrefecimento após o boom imobiliário observado na pandemia, além de mudanças na composição da demanda e da oferta.
"A gente percebe essa queda, uma tendência a uma demanda um pouco mais reduzida. Esse desaquecimento faz com o que os preços diminuam para tentar acomodar o mercado", afirma Rodger Campos, gerente de dados da Loft.
Campos classifica como atípico o comportamento do setor após a chegada da Covid.
"Os preços caíram por conta da incerteza inerente à crise. Mas logo houve uma recuperação super acelerada, muito associada à proteção do ativo, com a busca por um ativo de baixa volatilidade. E também à busca por novos tipos de moradia no contexto da pandemia", lembra.
A demanda naquele momento havia sido impulsionada pela baixa inflação e pela mínima histórica da taxa básica de juros, a Selic, que chegou a 2% entre agosto de 2020 e março de 2021.
"Foi, de longe, o período com o melhor desempenho no mercado brasileiro, com o maior volume de concessão de crédito na história do financiamento imobiliário. Um recorde absoluto", diz Marcos Kahtalian, sócio da consultoria Brain Inteligência Estratégica.
Ele destaca, por outro lado, que as empreiteiras tiveram aumentos nas despesas. O INCC (Índice de Custo da Construção do Mercado) registrou alta de 13,8% no acumulado do ano passado.
"Com as famílias em casa, sem viajar, com o consumo restrito e novas necessidades, como o espaço para o home office, a liquidez foi muito direcionada para o mercado imobiliário. Esses fatores, somados, provocaram aumento dos preços", afirma Kahtalian.
Os dados da prefeitura de São Paulo corroboram o boom no setor. Entre o segundo semestre de 2019 e o primeiro de 2020, marcado pela chegada da Covid, o total de apartamentos vendidos havia caído de 24,4 mil para 17,1 mil. A partir de então, as vendas saltaram para uma média de 31,2 mil unidades nos três semestres seguintes.
Crise acentuou desigualdades
Entre os distritos com mais unidades vendidas entre julho de 2020 e dezembro do ano passado aparecem alguns daqueles com os metros quadrados mais caros da capital, como Itaim Bibi, Vila Mariana, Moema e Jardim Paulista.
"A crise tem a característica de acentuar desigualdades. Quem mais aproveitou esse boom, quem estava bem posicionado para aproveitar a taxa de juros, foram as pessoas de mais alta renda, na faixa de dez salários mínimos para mais", diz o economista Pedro Tenório, do DataZAP+, baseando-se em dados do Banco Central referentes ao Saldo da Carteira de Crédito.
Ele ressalta que algumas das regiões mais valorizadas da cidade estão também entre aquelas com a maior concentração de edifícios e, consequentemente, de unidades à venda.
Sobre a variação nos preços observada neste ano, Tenório avalia ter havido uma mudança na composição da oferta, não uma desvalorização real dos apartamentos.
"Na verdade, se comparássemos o mesmo imóvel antes e depois, ele não teria perdido preço. Os dados sugerem que a queda na média resulta de uma mudança na cesta, com a busca por imóveis mais baratos, e não uma perda no preço fundamental do ativo imóvel em si", explica.
Com o repique da inflação e o aumento da Selic, atualmente em 13,25%, os especialistas preveem para 2022 um resultado mais próximo ao pré-pandemia.
"Vemos o efeito da inflação corroendo o poder de compra e uma desaceleração na demanda, com quedas dos preços reais, por todo esse contexto de conjuntura macroeconômica", diz Campos, da Loft.
"Após o avanço da vacinação [contra a Covid] e a retomada de setores que empregam relativamente mais pagando menos, a composição do crédito também voltou a mudar, com maior presença da faixa de renda com entre dois e três salários mínimos", acrescenta Tenório, do DataZap+.
A análise dos preços considerou os dados de 176.089 apartamentos vendidos no município de São Paulo e registrados entre janeiro de 2019 e maio deste ano, catalogados pela prefeitura a partir da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI) e do recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Foram selecionadas somente as operações com transferência total da propriedade. Os valores foram atualizados pela inflação até maio segundo o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
A distribuição geográfica dos imóveis foi calculada a partir do endereço registrado na base do ITBI e dos limites oficiais dos distritos, disponibilizados pela Secretaria Municipal de Urbanismo.
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