O mercado imobiliário vive tempos difíceis. A crise da Covid-19 afetou o valor dos imóveis, especialmente empreendimentos comerciais em cidades como Nova York. Investidores que possuem dívidas com vencimento próximo se preparam para negociações delicadas com seus devedores.
As negociações serão ainda mais delicadas se o devedor for o presidente dos Estados Unidos.
Virtualmente toda a dívida de Donald Trump –que chega a pelo menos USS 1,1 bilhão (R$ 6,3 bilhões, na cotação atual), segundo suas declarações financeiras ao governo e outros documentos— é lastreada por ativos imobiliários, ligados, em sua maioria, a um número pequeno de edifícios e campos de golfe que formam o núcleo do império empresarial Trump.
Cerca de US$ 900 milhões (R$ 5,1 bilhões) dessa dívida vai vencer durante o possível segundo mandato de Trump, caso ele seja o vencedor da eleição presidencial de 3 de novembro.
No papel, Trump não está fortemente endividado: sua fortuna líquida foi estimada pela Forbes em US$ 2,5 bilhões (R$ 14,3 bilhões). Mas a economia continua em situação precária, e, se houver pressão para que suas dívidas sejam pagas, ele pode jogar duro com seus credores, como já fez no passado.
A situação se torna mais premente para o presidente americano porque sua fonte principal de receita nos últimos anos –seu trabalho na televisão— “está secando”, segundo investigação do New York Times.
Citando as declarações feitas pelo presidente ao fisco, o jornal disse também que boa parte dessa receita foi investida em campos de golfe que são deficitários. Assim, embora o presidente seja rico em ativos, não está claro a quanto dinheiro líquido ele tem acesso. A Organização Trump se negou a comentar.
Os credores do presidente podem ser divididos em cinco grupos.
1. Trump deve US$ 447 milhões (R$ 2,5 bi) como parte de sua sociedade com a Vornado Realty Trust, envolvendo edifícios em Nova York e San Francisco.
Trump é dono de 30% dos edifícios 1290 Avenue of the Americas, em Nova York, e 555 California Street, em San Francisco, o que lhe confere uma parcela pro-rata da dívida de US$ 1,5 bilhão (R$ 8,5 bi) relativa aos dois edifícios, que vence nos próximos dois anos.
A dívida é devida pela sociedade, não pelo próprio Trump, mas mudanças no valor da dívida, ou qualquer inadimplência, afetariam diretamente o valor de sua participação nos edifícios.
O empréstimo contraído para o edificio 1290 foi dado inicialmente pelo Deutsche Bank, UBS, Goldman Sachs e o estatal Bank of China, mas essas instituições o venderam anos atrás, e não está claro quem é o credor agora. Tampouco está claro quem possui o empréstimo relativo a California Street. A Vornado se negou a comentar.
O California Street é um complexo de escritórios de 167 mil metros quadrados, e, embora a renda auferida com o imóvel tenha caído 5% no segundo trimestre deste ano, sua taxa de ocupação é de 99%, segundo documentos da Vornado.
O 1290 é uma torre de escritórios e espaços varejistas de 195 mil metros quadrados em Midtown, Manhattan. Os arquivos mais recentes da Vornado não incluem cifras atualizadas sobre sua taxa de ocupação.
O valor de cada um dos edifícios provavelmente foi impactado pela crise da Covid-19. Os preços dos imóveis comerciais caíram 5% e 13% em relação a um ano atrás em San Francisco e Nova York, respectivamente, segundo a firma de pesquisas imobiliárias Green Street.
2. O mercado de títulos: US$ 257 milhões (R$ 1,4 bi) em empréstimos
Os empréstimos foram contraídos por meio de várias das propriedades mais famosas de Trump e foram empacotados, juntamente com alguns empréstimos não concedidos ao republicano, em títulos de crédito hipotecário comercial.
Os bancos que originaram essas hipotecas as venderam a um fundo de CMBS (títulos lastreados em hipotecas comerciais), empacotando-os com outros empréstimos e convertendo-os em títulos de dívida negociáveis.
Um agente de cobrança é responsável por cobrar os pagamentos dos devedores. Se estes deixarem de fazer um pagamento, um cobrador especial intervém para levar o devedor a voltar a pagar ou para executar a hipoteca. São esses cobradores de dívidas que podem tornar-se cruciais se os imóveis de Trump caírem em atraso.
Segundo dados da Trepp, há ao todo quatro propriedades de Trump, todas em Nova York, envolvidas em seis negócios com CBMS. A maioria é formada por edifícios de escritórios e edifícios residenciais.
A maior delas é um empréstimo de US$ 100 milhões (R$ 573 milhões) sobre a Trump Tower, no número 725 da Quinta Avenida, que responde por pouco mais de 10% de um pacote de 2012 fechado com a Wells Fargo.
A maioria dos empréstimos concedidos a Trump é pequena o suficiente para não ser a força determinante do desempenho do fundo de CMBS. Segundo dados da Trepp, todas as propriedades estão com os pagamentos em dia. As taxas de ocupação parecem ter sido pouco impactadas desde que a crise da Covid-19 começou.
Mas um empréstimo –a hipoteca de US$ 6,5 milhões (R$ 37,2 milhões) sobre o Trump International Hotel, em 1 Central Park West, em Nova York— foi identificado como estando em risco desde que a receita gerada pela propriedade caiu fortemente.
O imóvel tem dois inquilinos, um estacionamento e o Restaurante Triomphe, agora fechado. Se seus pagamentos ficarem ainda mais em atraso, a propriedade será passada para seu agente de cobrança especial, a Midland Loan Services, parte da PNC. A Midland se negou a comentar.
3. Trump deve até US$ 340 milhões (R$ 1,9 bi) ao Deutsche Bank
O maior banco credor de Trump financiou seus hotéis em Chicago e Washington e seu resort de golfe em Miami.
Segundo as declarações de imposto de Trump divulgadas pelo New York Times, tanto o National Doral, em Miami, quanto o International Hotel, em Washington, vêm gerando prejuízos grandes.
O Doral sofreu prejuízo de US$ 162 milhões (R$ 928 milhões) entre 2012 e 2018, e o hotel em Washington perdeu US$ 55,5 milhões (R$ 318 milhões) entre 2016, quando abriu, e 2018.
4. Trump deve pelo menos US$ 25 milhões a quatro bancos pequenos e uma firma de gestão de ativos
Todos os empréstimos são de valores entre US$ 5 milhões e US$ 25 milhões (R$ 28,6 milhões e 143,2 milhões). A maioria não vai vencer nos próximos quatro anos.
Dois são hipotecas sobre imóveis da família Trump nos subúrbios de Nova York e em Palm Beach, na Flórida; dois envolvem campos de golfe de Trump em Nova Jersey e Washington, e um, que vence neste ano, é relativo a uma torre residencial em Midtown, em Manhattan.
O mercado de apartamentos em Nova York sofreu uma queda de 17% nos preços neste ano, segundo a Green Street.
5. Há uma dívida de US$ 50 milhões (R$ 286 milhões) junto ao Chicago Unit Acquisition Trust, que tem como garantia o Trump International Hotel and Tower, em Chicago.
Pouco é sabido sobre essa dívida. O fundo é uma corporação pertencente à DJT Holdings LLC –ou seja, Donald J. Trump. Parece que Trump deve dinheiro a si mesmo.
Questionado em 2016 pelo New York Times sobre esse arranjo incomum, Trump respondeu: “Tenho a hipoteca. É só isso. Muito simples. Eu sou o banco”.
Mas ele também é o devedor, e não se trata de uma hipoteca comum; é um empréstimo que só vence sob condições específicas –normalmente um evento relativo a crédito, como um rebaixamento na classificação de crédito. Foi sugerido que esse arranjo pode fazer parte de uma estratégia para sonegar impostos.
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