Com o objetivo de fomentar o mercado imobiliário, a Caixa Econômica Federal anunciou que passará a conceder financiamentos atrelados à inflação medida pelo IPCA, o índice que serve de referência para as metas do Banco Central.

São bem-vindas, decerto, iniciativas voltadas a ampliar o crédito no setor, que minguou a partir de 2015, na fase mais aguda da recessão. Em junho deste ano, o Banco Central registrou R$ 8,5 bilhões em novas concessões a pessoas físicas; cinco anos atrás, as cifras mensais ultrapassavam a casa dos R$ 11 bilhões, em valores não corrigidos.

Entretanto a nova medida não constitui propriamente uma política de habitação —trata-se de estratégia de mercado do banco estatal. Há vantagens em potencial para o público capaz de aderir à modalidade, mas também riscos.

Os financiamentos de até 360 meses cobrarão um adicional sobre a inflação de 2,95% a 4,95% ao ano, a depender do risco do tomador e da proporção entre o montante emprestado e o valor do imóvel, que ficará limitada em 80%.

Com tais condições, a Caixa diz haver espaço para dobrar sua carteira imobiliária, atualmente em R$ 449 bilhões. As linhas atuais, balizadas pela Taxa Referencial (TR, hoje em zero) mais juros a partir de 8% ao ano, continuarão a existir.

Dado o baixo patamar da inflação no momento, os encargos da nova opção seriam menores.
A oferta de crédito pode crescer porque há demanda no mercado para ativos vinculados ao IPCA —à diferença do que ocorre com a TR, manipulável pelo governo. Assim, os bancos venderiam partes de suas carteiras a outros investidores, liberando espaço no balanço para novos financiamentos.

Em teoria, faz sentido. É incerto, porém, o ritmo da desejada expansão. A busca por crédito avança lentamente num cenário de estagnação econômica, e a maioria das instituições dispõe de sobra de recursos da caderneta de poupança, indexados à TR e habitualmente destinados ao setor habitacional.

Quanto aos riscos para os tomadores, o principal reside na possibilidade de saltos nas prestações —em caso de alta futura da inflação— e de mais inadimplência.

Embora hoje o cenário se afigure positivo, com IPCA ancorado em torno da meta do Banco Central (4,25% para este ano, caindo gradualmente para 3,5% em 2022), o retrospecto brasileiro sugere cautela diante de prazos longos.

É evidente que o país está longe de oferecer financiamentos de 30 anos a juros baixos e previamente fixados, como se observa no mundo desenvolvido —e mesmo lá existem dificuldades para levar o crédito à população de baixa renda. 

Há pela frente um longo processo de consolidação da estabilidade monetária. Enquanto isso, iniciativas como a da CEF são paliativos.

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