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Nicolas Paiva

A nova lei que prevê desconto de 25% na venda de imóveis da União é adequada? SIM

Além dos benefícios imediatos, alienação de bens gera receita com tributos

Nicolas Paiva

Após tramitar no Congresso Nacional, a MP 915/2019 foi sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro e convertida na lei 14.011/2020. A lei tem como objetivo aprimorar os procedimentos de gestão e alienação dos imóveis da União —e, nos dias atuais, mostra-se como importante ferramenta para redução de despesas e possível alternativa de receita para melhorar a situação fiscal, sabidamente delicada.

De acordo com o Balanço Geral da União, o Brasil tem R$ 1,3 trilhão em ativos imobiliários. São aproximadamente 750 mil imóveis, divididos entre bens “de uso comum do povo”, “de uso especial” e “dominicais” (sem qualquer destinação específica).

Nicolas Paiva Advogado especialista em direito imobiliário, é sócio de Silveiro Advogados
Nicolas Paiva, advogado especialista em direito imobiliário e sócio de Silveiro Advogados - Arquivo pessoal

Dentre todos os ativos imobiliários, 25% do valor contábil correspondem aos “bens de uso comum do povo”, e 53,17% aos “bens de uso especial”. Os imóveis são classificados por sua destinação, como praias, parques e rios no primeiro caso, e hospitais ou escolas públicas na segunda classificação. Nestes dois casos, os referidos bens são inalienáveis, mas podem ser objeto de desafetação (procedimento legal pelo qual um bem público é desativado ou perde sua destinação própria), tornando-se bens alienáveis.

Atualmente, da totalidade do valor patrimonial imobiliário, “apenas” R$ 215 bilhões são bens dominicais; portanto, passíveis de alienação. Em sua maioria, são bens que representam gastos elevados de manutenção para o Estado, que, notoriamente, é ineficiente na gestão desses ativos.

Uma das inovações da lei é a possibilidade de concessão de desconto de 25% sobre o valor de avaliação do imóvel já na segunda praça de leilão. Até então, o desconto era limitado a 10%, ocorria apenas na terceira praça e para imóveis de até R$ 5 milhões.

Não se trata de previsão legal que beneficia possíveis adquirentes em detrimento do patrimônio da União. Trata-se, na realidade, da lei da oferta e da procura. Se não houver demanda que considere pagar o valor de avaliação realizada pela União, tem-se que a oferta não está condizente com o equilíbrio econômico daquele determinado ativo. É uma previsão que visa a dar liquidez ao ativo, viabilizando sua alienação. Ainda, uma vez alienado, o imóvel imediatamente deixa de ser despesa e passa a ser contabilizado como receita, reduzindo o rombo fiscal do Tesouro Nacional.

A alienação desses ativos não traz apenas benefícios imediatos. Quando se tornam propriedade privada, passam a fazer jus à incidência de tributos que beneficiam o caixa de municípios, mediante pagamento de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Além disso, eventuais transações entre entes privados fomentam a economia, pois há obrigatoriedade de recolher os impostos sobre transmissão, como é o caso do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), em favor do município, e do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), em favor do Estado. Assim, a estratégia de “desimobilização” da União é importante aliada na política fiscal de estados e municípios.

A lei não prevê somente procedimento de alienação, mas atua também em várias frentes para racionalizar o aproveitamento e gestão desses ativos, seja por meio de fundo de investimento imobiliário, permuta, dação em pagamento de débito fiscal inscrito em dívida ativa ou rearranjo da destinação para órgãos públicos, considerando, para isso, o perfil de cada imóvel.

Tem-se, portanto, que a lei confere maior eficiência na gestão dos ativos. Alinhada à política econômica fiscal, permitirá melhor equilíbrio nas contas públicas e a destinação de recursos para áreas mais carentes e emergenciais, tais como educação e saúde.

Nicolas Paiva

Advogado especialista em direito imobiliário, é sócio de Silveiro Advogados

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