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Alan Bousso

O IPCA deve substituir o IGP-M como indicador fixo no reajuste dos aluguéis? NÃO

Não garantirá a inquilinos proteção perpétua contra disparadas inflacionárias

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Alan Bousso

Advogado, é especialista em direito imobiliário e sócio de Cyrillo & Bousso

A liberdade de contratar está em xeque no que diz respeito à locação de imóveis. Tramita na Câmara dos Deputados o projeto de lei 1.026/21, que limita o reajuste dos contratos de aluguéis residenciais e comerciais à inflação oficial do país, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Atualmente, a Lei das Locações (8.134/91) estipula que o índice a reajustar o aluguel deve ser definido entre as partes —um parâmetro que respeita a liberdade própria dos regimes democráticos e favorece uma tendência cada vez mais presente no campo do direito, a de conciliação e entendimento entre as partes.

Alan Bousso - Advogado, é especialista em direito imobiliário e sócio de Cyrillo & Bousso
O advogado Alan Bousso, especialista em direito imobiliário - Divulgação

Além do ataque à liberdade, outra objeção à proposta do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP) é a de que ela toma por base o efêmero cenário atual. Nele, o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), usualmente eleito como indicador de reajuste nos contratos de locação, acumulou alta de 23,14% em 2020 contra 4,52% do IPCA. Por trás da disparada do IGP-M está um salto dos custos de produção, tanto na indústria quanto no campo. Esse aumento é registrado pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o fator de maior peso na composição do IGP-M.

Não é mera coincidência que a subida exponencial tenha ocorrido no ano do surgimento da pandemia de Covid-19, quando os custos de produção escaparam ao controle mesmo sob as mais diligentes administrações. A situação é conjuntural. Trocar o índice indicado nos contratos em decisão generalizada não garantirá proteção perpétua aos inquilinos contra disparadas inflacionárias. Fatores imponderáveis poderiam também ter causado a alta do IPCA.

Para o equilíbrio nos contratos, o melhor é, por óbvio, manter a liberdade hoje vigente para que as partes possam avençar entre si os aspectos contratuais que desejarem —inclusive o IPCA, como já tem ocorrido. Nestes tempos de economia instável, mecanismos escolhidos de comum acordo, como por exemplo a fixação de um teto ou a média de diferentes índices, poderiam ser adotados. Mas, ressalte-se, sempre sob a liberdade de contratar.

Não se pode negar os problemas trazidos pela pandemia. É claro que muitos inquilinos tiveram de atrasar o pagamento do aluguel. As dificuldades, contudo, existem também para os locatários. Grande parte deles, lembremos, são pequenos investidores que apostaram no setor imobiliário como fonte ou complemento de renda.

No caso das locações comerciais, não é razoável esperar que o faturamento substancialmente reduzido com as restrições, tanto de horários quanto de circulação de pessoas, seja compensado somente com um aumento menor no aluguel. A excepcionalidade do momento pede um socorro emergencial mais consistente. Em vez de sugerir interferências como a do projeto de lei 1.026/21, é nessa linha que deveriam atuar os agentes públicos do Legislativo e do Executivo.

Temos testemunhado um esforço de parte a parte, entre locatários e inquilinos, para a construção de soluções compatíveis com o momento, ainda que não previstas contratualmente, como o congelamento de valores, a redução dos reajustes e a dilação de prazo para o pagamento.

Esse empenho é prova de que podemos confiar no bom senso e na boa-fé dos brasileiros. Para se manter de pé, o pacto locatício precisa de equilíbrio, com regras que contemplem os interesses de todas as partes envolvidas. E isso só é possível com a benfazeja liberdade de contratar.

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