Encaminhado pelo deputado federal Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), o projeto de lei 1.026/21 pretende padronizar nacionalmente o índice de correção monetária aplicado nas locações de imóveis residenciais e comerciais. Embora esteja na contramão do saudável princípio da livre negociação, a proposta é justa e adequada porque protege os acordos neste período atípico de pandemia de Covid-19 e crise econômica.
Se o projeto for aprovado, será acrescido ao artigo 18 da Lei de Locações o seguinte parágrafo único: “Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Parágrafo único. O índice de reajuste previsto nos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do país medido pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), ou outro que venha substitui-lo em caso de sua extinção. É permitida a cobrança de valor acima do índice convencionado, desde que com anuência do locatário”.
O ponto central, portanto, é que o percentual do reajuste não supere o da inflação, medida pelo IPCA. Atualmente, o indicador de correção monetária mais empregado no setor imobiliário é o IGP-M, cujos reajustes superaram o patamar de 20% no segundo semestre de 2020. O súbito aumento nos pedidos de renegociação evidencia o quão grande foi o impacto da alta para os locatários.
O IGP-M não foi criado para parametrizar contratos de aluguel, mas, sim, para passar uma visão geral sobre o ambiente econômico, baseando-se nos setores de maior peso no PIB. Por isso, considera os aspectos do produtor (IPA), das famílias (IPC) e da construção civil (INCC). Contudo, o índice criado na década de 1940 consolidou-se como referência para as locações.
A Lei de Locações, destaque-se, não parametriza a adoção de nenhum índice. Ao contrário, abre caminho para a livre negociação. Muitas imobiliárias e administradoras, inclusive, já vêm adotando o IPCA como referência para reajustes. Faz muito sentido. Afinal, o índice foi idealizado para expressar o custo de vida medido por gastos essenciais —alimentação e bebidas, artigos de residência, comunicação, despesas pessoais, educação, habitação, saúde e cuidados pessoais, transportes e vestuário. É com o IPCA que o Banco Central mede a inflação do país, usada pelo governo como referência para a definição de políticas econômicas e monetárias.
A disparada do IGP-M nos últimos 12 meses, bem acima do IPCA, tem como principal explicação sua correlação com o dólar. A moeda norte-americana acumula alta de 34,19% no período. Já o IPCA, por não sofrer tão diretamente os efeitos da variação cambial e por contar com uma cesta mais diversificada de produtos, se manteve em patamares mais módicos e alinhados ao cotidiano do brasileiro.
O projeto que sugere a adoção do IPCA nos contratos de locação é coerente justamente porque reflete o real custo de vida da população e evita excessos de parte a parte. O próprio autor afirma, na apresentação do projeto, defender “ainda a livre negociação entre locador e locatário, porém essa livre negociação deve se dar em termos reais”. O parlamentar lembra ainda um ponto essencial: o inquilino tem menor capacidade de interferir na escolha do indicador a balizar o contrato. Por isso, ainda que por tempo determinado, a fixação de um índice mais comedido é muito bem-vinda.
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