Entre os inúmeros desequilíbrios provocados pela pandemia, milhões de inquilinos de imóveis no país vêm arcando com reajustes salgados em seus aluguéis por conta da disparada do indexador mais comum nesse tipo de contrato.
Herança do período de inflação descontrolada, a aplicação do IGPM (Índice Geral de Preços - Mercado) em acordos formais é agora contestada na Justiça, que, em muitas decisões recentes, tem determinado a sua substituição pelo índice oficial de inflação, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo.
Diferentemente do IPCA, que calcula a oscilação final de preços aos consumidores, o IGP-M avalia esse comportamento nas etapas anteriores, ou seja, ao longo da cadeia produtiva, nas relações entre produtores, distribuidores, varejistas e outros participantes. Assim, o índice acaba incorporando muito da variação do dólar, que indexa preços de commodities e matérias-primas importadas.
A pandemia e a disparada de 40% da moeda norte-americana nos últimos dois anos alargou a diferença entre os dois índices. Em 2021, para um IPCA (calculado pelo IBGE) de 9,26%, o IGP-M (da Fundação Getulio Vargas) subiu 17,78%.
O Supremo Tribunal Federal adia desde abril do ano passado o julgamento de uma ação que pede para a corte determinar que o reajuste no aluguel de imóveis com contratos pelo IGP-M se dê pelo IPCA. Também tramita no Senado projeto de lei na mesma direção.
A própria FGV prevê lançar em breve um novo índice que melhor reflita as relações entre locadores e locatários, pois o IPCA também não é considerado ideal —especialmente por desconsiderar que os donos dos imóveis deveriam esperar alguma remuneração sobre o capital imobilizado e não apenas a correção do aluguel pela inflação.
Uma das ideias é fazer parcerias com imobiliárias e sites especializados para ter acesso a um fluxo constante de dados em contratos, de modo a ter um indicador mais realista e baseado no mercado.
Neste ano, espera-se uma convergência entre o IGP-M e o IPCA ao final do primeiro trimestre, fato que tende a diminuir muitos dos conflitos em torno do assunto.
De qualquer modo, proprietários e inquilinos são livres para negociar qualquer indexador. O ideal é que essa escolha considere sobretudo as expectativas das partes e a destinação do imóvel —deixando para trás o ato corriqueiro de copiar e colar regras ultrapassadas.
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