Déficit de meio milhão de moradias em SP e futuro do Minhocão são desafios ao prefeito eleito da cidade

Entraves urbanísticos também envolvem requalificação do centro, pressão da pandemia e inclusão digital

São Paulo

Associada, no vulgo, a grandes obras, a palavra urbanismo engloba diferentes ações para a ordenação de uma cidade para que seus habitantes nela vivam de maneira adequada.

Em São Paulo, embora haja uma Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, que responde por questões diretamente associadas ao termo (por exemplo, reformas como a do Vale do Anhangabaú), diferentes pastas abarcam temas que são urbanísticos em alguma medida.

O problema da habitação é o principal dos desafios de São Paulo nesse campo. Numa megalópole com mais de 1,5 milhão de km², o local onde se vive é de primeira importância.

Ilustração de casas simples e muito próximas no primeiro plano e edifícios grandes logo atrás
Carolina Daffara/Folhapress

A questão é que falta em São Paulo quase meio milhão de moradias apropriadas —é o chamado déficit habitacional.

Entram nessa conta casas construídas com materiais não duráveis ou improvisadas e aquelas, como cortiços, em que há coabitação, ou ainda as que não foram construídas para servirem como habitação.

Também são computados aqui os lares de famílias que tenham renda de até três salários mínimos e que gastem no mínimo 30% de sua renda no aluguel da moradia. Por fim, são contabilizados os espaços alugados com alto adensamento, em que vivem mais de três pessoas por dormitório.

Fala-se muito, em urbanismo, sobre a necessidade de desenvolver novas centralidades. Dito em outras palavras, evitar que as pessoas que vivem mais próximas das franjas da cidade tenham de se deslocar até o centro —por exemplo, para trabalhar.

É importante conter, entre outras, a migração interna dos habitantes da zona rural —que, apesar de parecer uma contradição em termos, quando se pensa em São Paulo, existe e ocupa parte importante do território da cidade.

No centro, um dos desafios de Bruno Covas (PSDB), eleito neste domingo (29), será lidar com o Minhocão. A discussão sobre sua demolição ou transformação em parque se arrasta há anos e pode ser alvo de um plebiscito em 2022.

A crise desencadeada pelo novo coronavírus pressiona ainda mais a situação da moradia.

Sintomático foi o caso da favela do Jardim Julieta, no Parque Novo Mundo. Surgida na zona norte em plena emergência sanitária, ela aglomera vítimas da crise econômica decorrente da pandemia num terreno público destinado pela prefeitura à construção de habitação social —para outras famílias, de outra comunidade.

Mas a crise do coronavírus também evidenciou outras necessidades, como a da inclusão digital. Afinal, não ter acesso à internet para estudar ou trabalhar tem impacto nos deslocamentos dentro da cidade.

A série da Folha "Os nós de São Paulo" apresenta uma radiografia de desafios em diversas áreas sob responsabilidade do prefeito eleito para comandar a capital paulista a partir de janeiro de 2021. Com discussões que devem ser tratadas na campanha eleitoral, as reportagens poderão ser consultadas em folha.com/nosdesaopaulo.

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Qual é o tamanho do déficit habitacional da cidade?
Quando foi elaborada a revisão do Plano Municipal de Habitação, estabelecida no Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014, a estimativa era de que houvesse 369 mil domicílios nessa situação.

O documento define as necessidades habitacionais e diretrizes para saná-las, mas o projeto de lei correspondente, o de número 619/16, não foi aprovado até hoje na Câmara Municipal.

O déficit só fez crescer. No ano passado, a Prefeitura de São Paulo estimou-o em 474 mil domicílios. Enquanto isso, a administração municipal concluiu 26 mil unidades habitacionais e prevê entregar mais 6.000 até o fim da atual gestão.

É preciso “atualizar as políticas habitacionais de modo a considerar a diversidade das demandas atuais”, afirma Leandro Medrano, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.

Em todo o país, verificou-se um aumento das famílias que gastam mais de um terço do orçamento em aluguel, um dos fatores que compõem o déficit habitacional. Nos últimos 15 anos, essa cifra mais que dobrou no Brasil, segundo estudo da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

“A população com renda de até um salário mínimo, que compõe a parcela majoritária do déficit, não vem sendo atendida pela produção do Minha Casa Minha Vida (MCMV) na cidade”, frisa o urbanista Fernando de Mello Franco.

Na faixa 1 do MCMV, a União subsidia até 90% do valor do imóvel. Os beneficiários são selecionados pelas prefeituras, escolhidos por sorteio.

Entre 2009 e 2013, 80% dos contratos fechados no programa eram para unidades com esse perfil, segundo dados da Fundação Getulio Vargas. Em 2019, quando o programa completou dez anos, com a situação fiscal e os cortes do governo federal, não houve nenhuma unidade contratada na faixa 1.

Com a crise econômica provocada pela pandemia da Covid-19, a tendência é que os números que compõem o déficit se incrementem ainda mais.

Um dos instrumentos para aliviar o déficit por gasto excessivo com aluguel é o programa de locação social, gerido pela Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) com a Cohab-SP e a prefeitura.

As unidades são destinadas a indivíduos ou famílias cuja renda não passe de três salários mínimos ao mês, que empregam no aluguel de 10% a 15% de sua renda.

O programa mantém empreendimentos como a Vila dos Idosos, na Mooca, e o Asdrúbal do Nascimento, na Sé, destinado exclusivamente à população em situação de rua.

Há quantos imóveis invadidos por grupos sem-teto na capital paulista?
Segundo a conta do Núcleo de Solução de Conflitos da Sehab, há 375 ocupações em São Paulo. Esse número, porém, diz respeito apenas àquelas para as quais existem ações judiciais ou administrativas. Das oficialmente contabilizadas, 52 ficam no centro da cidade.

A área central, diz Fernando Túlio, presidente do IAB-SP (seção paulista do Instituto de Arquitetos do Brasil), precisa ser requalificada “com políticas inovadoras para garantir a inclusão social, a ocupação de imóveis e terrenos ociosos e a valorização do patrimônio histórico”.

O centro está sempre na mira dos urbanistas por ser a área com a maior densidade construtiva da cidade, além de infraestrutura de mobilidade e serviços bem desenvolvida —e empregos.

Por isso, os imóveis que não cumprem função social na região central de São Paulo são sempre apontados como parte da solução do déficit habitacional.

A função social é estabelecida na Constituição de 1988 e norteia o direito de propriedade no país. Segundo o princípio, todo bem móvel ou imóvel deve favorecer os interesses da sociedade, e não só o de seus donos. Um imóvel não edificado, subutilizado ou não utilizado é considerado ocioso, porque não cumpre sua função social.

A região central é hoje a que concentra a maior parte de imóveis notificados fora de Zeis (zonas especiais de interesse social, prioritárias para moradia popular) por não cumprirem função social no ano passado.

As notificações da prefeitura ocorrem em áreas da cidade determinadas pelo PDE de 2014 e se destinam a induzir o uso de imóveis ociosos. O imóvel que não cumpre função social está sujeito a três instrumentos urbanísticos: Peuc (Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios); IPTU progressivo; e desapropriação.

Juntas, as subprefeituras da Sé e da Mooca tiveram 886 imóveis notificados, de um total de 994, segundo o relatório da Cepeuc (Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade) de 2019.

A maioria das notificações do ano passado, incluindo aqueles em Zeis, se referiu a imóveis não utilizados, 713 de 1.565.

Quantas famílias vivem em favelas em São Paulo?
Nas 1.728 favelas cadastradas na cidade há 391.326 domicílios. Nem todos entram no déficit habitacional, pois nem sempre cumprem com os critérios que o definem.

Um desafio para a prefeitura é o espraiamento de ocupações irregulares nas áreas de mananciais das represas Billings e Guarapiranga.

Segundo a Sehab, 5 milhões de pessoas vivem nessas regiões, onde há 140 mil lotes urbanos irregulares, com aproximadamente 51 mil domicílios em favelas.

A prefeitura conta ter beneficiado, de 2017 para cá, 113 mil famílias com o programa de urbanização de favelas e regularização fundiária.

Qual é a extensão da zona rural da cidade e por que deve ser protegida?
Se a imagem da cidade é comumente associada ao cinza do concreto e do asfalto, os números mostram um verde insuspeito: 28% do município é rural.

A maior parte das zonas cultivadas na cidade se encontra no extremo sul do município, nos distritos de Parelheiros, Marsilac e Grajaú. Os dois primeiros compõem a subprefeitura de Parelheiros, a maior da cidade e a que tem o pior IDH (Índice de Desenvolvimento Humano), enquanto Grajaú fica na de Capela do Socorro.

Nesta se concentram as menores propriedades, ao longo da represa Billings e já próximas de áreas urbanizadas, enquanto na subprefeitura de Parelheiros e na bacia da Guarapiranga estão as propriedades de maior extensão.

Para Fernando Túlio, presidente do IAB-SP (seção paulista do Instituto de Arquitetos do Brasil), é preciso “integrar ações no cinturão verde da cidade para promoção do desenvolvimento sustentável”.

Reportagem da Folha mostrou que a facção criminosa PCC tem participado da exploração imobiliária na cidade, entre outros pontos, em loteamentos clandestinos na zona sul.

O espraiamento urbano em direção a essa zona rural vem dominando áreas de mananciais e causando desmate, como aponta levantamento do vereador Gilberto Natalini (PV).

Uma das iniciativas que podem mitigar a situação é o programa Ligue os Pontos. Ligado à SMDU, ele oferece assistência aos produtores agrícolas da zona sul e favorece seu acesso a mercados, além de coletar dados sobre a zona rural e sua atividade para formular políticas públicas.

Com planejamento e assistência, esses produtores podem se manter em sua região. Com isso, não só colaboram para a segurança alimentar dos habitantes da cidade mas também evitam o deslocamento para regiões centrais, mais inchadas.

Na opinião do urbanista Fernando de Mello Franco —que foi secretário de Desenvolvimento Urbano na gestão de Fernando Haddad (PT), quando o Ligue os Pontos foi concebido—, a iniciativa, retomada por Bruno Covas (PSDB), “contém a visão de que as questões de política urbana não se resumem ao mercado imobiliário, mas devem focar as questões socioambientais como um todo”.

São Paulo precisa “retomar projetos urbanos que considerem as relações entre morfologia, meio ambiente e geografia social”, ecoa Leandro Medrano, professor da FAU-USP.

Como vai a inclusão digital na cidade?
Um dos tópicos mais expostos pela pandemia foi a necessidade de conectividade. Em todo o país a desigualdade educacional se aprofundou com as dificuldades de acesso à internet por boa parte da população.

Além disso, quem pôde fazer home office nem sempre tinha em casa um ambiente preparado para tal.

A participação cidadã, o acesso a serviços remotos, o direito à educação e ao teletrabalho supõem a inclusão digital para todos, frisa o urbanista Mello Franco, que diz que o desafio do poder público é expandir a infraestrutura por todo o território municipal.

A Secretaria Municipal de Inovação e Tecnologia conta hoje com 828 pontos ativos do programa WiFi Livre SP, contra 300 em 2018. Os pontos estão localizados em áreas públicas, como praças, parques e centros culturais, além de unidades do CEU e em Telecentros —estes são 130 unidades.

Proporcionalmente, a expansão foi maior na zona leste da cidade, que tem 108 novos pontos em implantação, a somarem-se aos 272 que já tinha.

Os Telecentros, onde há acesso à internet e capacitação digital, começaram a retomar as atividades presenciais com horários e capacidade restritos, em virtude da pandemia. O uso deve ser agendado junto às unidades, presencialmente ou por telefone, ou pelo 156.

Quanto aos alunos da rede municipal, estes devem ser contemplados com tablets, pensando na continuidade das aulas a distância e no programa de recuperação de aprendizagens que a prefeitura estima pôr em prática neste ano e em 2021.

O plano é doar 465 mil equipamentos portáteis. A licitação para a compra dos tablets foi autorizada pelo Tribunal de Contas do Município no último dia 21.

Como vão as obras de requalificação do centro?
Em fevereiro de 2019, a Prefeitura de São Paulo anunciou que implantaria o primeiro trecho do parque Minhocão, dando início à desativação definitiva do elevado João Goulart para veículos automotivos.

O elevado, cicatriz urbana no centro da cidade, é um pomo da discórdia, e não foi com harmonia que a questão seguiu.

O Plano Diretor Estratégico de 2014 já determinava que o viaduto deveria ser demolido ou transformado em parque. A segunda opção foi sacramentada por João Doria em lei, em 2018, estabelecendo a desativação gradual da estrutura, dando-lhe uso de lazer em determinados horários.

Seguiu-se uma guerra judicial em torno da legalidade da implantação do parque no viaduto que, durante a pandemia, perdeu sua função de lazer —ela só ocorria aos fins de semanas e feriados, quando os parques estavam com seu funcionamento suspenso, o que foi revertido no último dia 26.

No próximo capítulo da questão, deve haver em 2022 um plebiscito para decidir se o viaduto se tornará um parque em toda sua extensão, se a transformação será parcial ou se ele virá ao chão.

Segundo pesquisa Datafolha, a opinião pública, hoje, acha que ele deveria ser mantido como está, em seu uso misto de via expressa e área de lazer.

Enquanto isso, os olhos se voltaram para outra controvérsia, a da reforma do Vale do Anhangabaú.

Projeto criado na gestão de Fernando Haddad, mas executado pela administração Bruno Covas, o novo vale foi alvo de questionamentos, em julho, que apontaram sua aridez.

A prefeitura e os arquitetos e até mesmo Haddad vieram a público defender o projeto doado pelo Itaú, elaborado sob consultoria do urbanista dinamarquês Jan Gehl e desenvolvido pelo escritório Biselli Katchborian.

Mas a questão não se limita ao gosto dos cidadãos.

A entrega da obra iniciada em 2019, prevista inicialmente para junho deste ano, devido à pandemia foi atrasada para setembro, depois para outubro e, agora, para dezembro .

Como o prazo, o custo da obra —que instalou no centro do vale uma sucessão de jatos d’água, uma reminiscência do rio que jaz sob o cimento— também se multiplicou, dos R$ 80 milhões iniciais para R$ 93,9 milhões.

A área pública será administrada pela iniciativa privada pelos próximos dez anos. O consórcio Viaduto do Chá foi anunciado vencedor da concessão no dia 23 de outubro.

As empresas do consórcio ficarão responsáveis pela manutenção, preservação e revitalização do espaço, em troca da exploração comercial do local, por exemplo alugando quiosques para comércio e alimentação.

A parceria prevê que o consórcio promova atividades de interesse coletivo gratuitamente. As empresas terão ainda de implantar o Museu dos Direitos Humanos e Cidadania na galeria Prestes Maia, que passa sob o vale.

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