A crise e a desvalorização dos imóveis têm levado um número grande de pessoas a voltar atrás na decisão de comprar uma casa. Acontece que o distrato, ou seja, a anulação do contrato, não é regulamentado, o que vem provocando uma queda de braço entre consumidores e construtoras.
Um grupo de trabalho com representantes das partes envolvidas chegou a ser criado para tentar um acordo. As incorporadoras querem estabelecer o montante a ser devolvido nas rescisões com base no valor total do imóvel, mas os representantes dos consumidores são contrários a isso, e as negociações não foram adiante.
Em 2016, 103.200 imóveis foram comercializados no país, segundo os dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Já o número de unidades devolvidas pelos consumidores chegou a 44.200.
Compradores e vendedores discordam sobre o valor a ser devolvido no caso de rescisão de contrato. O mercado pratica atualmente uma devolução entre 60% e 90%, seguindo a jurisprudência.
Mas essas porcentagens são contestadas pelo setor imobiliário. "Em outros lugares do mundo, quando alguém desiste de uma compra, perde tudo o que pagou. Isso seria o ideal", afirma Luiz Antônio França, presidente da Abrainc. "Defendemos que o contrato seja honrado para que o sistema seja sustentável", acrescenta.
Ele explica que o aumento de estoques prejudica o ciclo da construção, já que novos empreendimentos serão adiados e, quando saírem do papel, frente à escassez de novidades, ficarão mais caros.
Devolva-me - Número de vendas e distratos no Brasil
Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, propõe um regulamento objetivo e claro, para que nenhuma das partes saia prejudicada. "Seria justo que, em momentos de estabilidade, a pessoa recebesse menos dinheiro de volta do que em tempos de valorização. Até para não prejudicar os adimplentes de uma incorporação", diz ele.
Para Alberto Ajzental, professor de economia da FGV, o segredo é criar "travas" para que a pessoa pense duas vezes antes de comprar casa: "O cliente não pode ter muito ganho e pouca perda quando faz um distrato. É preciso estipular multas para que a desistência não seja tão fácil."
Muitos contratos são rescindidos por problemas como desemprego ou doença, que tornam insustentável o pagamento das parcelas.
"Não dá para criar uma fórmula. Cada caso deve ser avaliado de forma individual", diz Renata Reis, coordenadora do Procon-SP.
Ela defende que somente as despesas administrativas, como aquelas referentes a alteração de documentos no cartório, sejam cobradas pela incorporadora após um distrato: "O imóvel voltará ao mercado, às vezes ainda mais valorizado. Outras cobranças não têm razão de ser."
Claudia Almeida, advogada do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), argumenta que as empresas devem comprovar os danos causados pelo cancelamento de um contrato de imóvel. Reter mais de 25% do valor pago pelo consumidor que desistiu é "abusivo", diz ela.
Como resolver o impasse? "É preciso conciliar o resgate da atividade econômica com os direitos do comprador", diz Armando Rovai, professor de direito imobiliário da Mackenzie e ex-secretário nacional do consumidor.
Há uma situação em que o consumidor tem direito a receber todo o dinheiro investido de volta, corrigido pela inflação: quando a incorporadora atrasa a entrega do imóvel, explica William Ferreira, especialista em direito imobiliário da PUC-SP.
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Gerente desiste de compra após pagar R$ 90 mil
| Zanone Fraissat/Folhapress | ||
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| Lisangela Marques, 43, no prédio onde mora, em São Paulo |
A gerente comercial Lisangela Marques, 43, teve que desistir da compra de um apartamento de R$ 600 mil na Barra Funda (zona oeste) após perder o emprego, em 2015. "Não conseguia mais pagar as parcelas do financiamento", conta.
Ela já havia pago um ano de prestações -em torno de R$ 90 mil. A incorporadora fez uma proposta de devolução de 70% do dinheiro já pago em dez prestações, mas Marques não aceitou e contratou um advogado.
O caso foi levado à Justiça, que determinou que a gerente comercial recebesse de volta 90% do valor entregue à empresa. Agora, ela aguarda o julgamento de um recurso para reaver o dinheiro e comprar uma casa nova.
Gerente desiste de compra após pagar R$ 90 mil
| Bruno Santos/Folhapress | ||
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| Juliana Santana, 32, na varanda do seu apartamento, em São Caetano (SP) |
A gerente comercial Lisangela Marques, 43, teve que desistir da compra de um apartamento de R$ 600 mil na Barra Funda (zona oeste) após perder o emprego, em 2015. "Não conseguia mais pagar as parcelas do financiamento", conta.
Ela já havia pago um ano de prestações -em torno de R$ 90 mil. A incorporadora fez uma proposta de devolução de 70% do dinheiro já pago em dez prestações, mas Marques não aceitou e contratou um advogado.
O caso foi levado à Justiça, que determinou que a gerente comercial recebesse de volta 90% do valor entregue à empresa. Agora, ela aguarda o julgamento de um recurso para reaver o dinheiro e comprar uma casa nova.
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PERGUNTAS E RESPOSTAS
Após o distrato, quanto do valor já investido será recuperado?
Não existe uma lei que determine quanto que as incorporadoras devem devolver ao consumidor que rescinde um contrato. Hoje, segundo especialistas, são recuperados entre 60% e 90% do valor pago.
Alguma taxa não será devolvida?
A comissão de corretagem –taxa paga ao corretor que auxilia na compra do imóvel– e multas e juros decorrentes do atraso no pagamento das prestações não serão ressarcidas.
Em quanto tempo o dinheiro deve ser devolvido?
O Código Civil traz previsões genéricas sobre o assunto. Geralmente, o prazo de devolução vai de três a cinco anos.
O valor deve ser devolvido de uma vez?
Não há lei sobre isso. Mas, seguindo jurisprudência, deve ser pago à vista.
Em quais situações é possível recuperar todo o dinheiro?
No caso de atraso na entrega do imóvel, o consumidor tem direito de reaver todo o dinheiro investido, inclusive as taxas adicionais, como de corretagem. O prazo costuma vir especificado no contrato.
O que fazer se não for possível pagar o restante das parcelas do imóvel?
É importante entrar em contato com a construtora para rescindir o contrato o quanto antes para evitar a inadimplência. É recomendado que um advogado acompanhe o processo.
É possível fazer a rescisão do contrato após a entrega das chaves?
Sim. Se o financiamento tiver sido feito direto com a incorporadora, o comprador terá de pagar um valor referente aos aluguéis do período em que ficou no imóvel, além de IPTU e condomínio retroativos.
Fonte: William Ferreira, especialista em direito imobiliário da PUC e Renata Reis, coordenadora do Procon-SP