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Aluguel de áreas comuns pode evitar aumento do condomínio

Alugar áreas comuns do prédio para terceiros é sinônimo de verba extra, o que pode evitar o aumento do condomínio e até cobrir gastos com obras. É preciso, contudo, fiscalizar a locação e tomar cuidados para garantir a segurança dos moradores.

Quase tudo pode ser alugado. É possível ceder o terraço para a instalação de antenas de telecomunicações, transformar a garagem em estacionamento terceirizado, instalar lojas no térreo e até locar o salão de festas para celebrações externas.

"Os aluguéis desses espaços têm crescido por necessidade", observa Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP (sindicador do setor).

"Se nos últimos 50 anos os edifícios se cercaram de muros, agora os moradores percebem que o importante é dar usos às suas áreas, tornando-as mais rentáveis", diz.

Não existe uma regra quanto à destinação do dinheiro da locação, que pode tanto ser usado para despesas ordinárias (taxa condominial e pagamento de funcionários, por exemplo) quanto para extraordinárias (como obras e reformas). O assunto deve ser decidido em assembleia.

Graças à renda do aluguel de três lojas no térreo, do salão de festas e do terraço, a taxa condominial do edifício Planalto, no centro de São Paulo, não aumenta há três anos. Cada lojista paga em torno de R$ 5.000 por mês, enquanto o uso dos outros espaços custa a partir de R$ 1.000 por hora de evento.

O dinheiro também permitiu a troca das instalações de gás e elétrica, a reforma do hall e do salão de festas, sem necessidade de rateio extra.

"Agora, a verba da locação será destinada à modernização de dez elevadores", diz Águeda Hajar, síndica do edifício, que tem 294 unidades. "O que faltar será dividido entre os moradores." Em dezembro, cada apartamento teve que pagar R$ 26 a mais.

"As locações só trazem benefícios. O arquiteto que projetou a construção [Artacho Jurado] foi um cara muito inteligente, fez a parte de baixo pensando em gerar mais renda para o prédio", diz Carmen Carnevale, 82, que vive há 51 anos no lugar e paga hoje R$ 700 de condomínio.

"Com a crise, a gente precisa da renda do aluguel", completa Zoraidil Martinelli, 86, que mora há mais de 40 anos no edifício.

Antes de alugar qualquer área comum é preciso checar se a legislação municipal permite a atividade na região (comércio, por exemplo) e se não há restrições na convenção do condomínio. Caso não esteja prevista no documento, a locação deve ser aprovada em assembleia.

A MAIORIA VENCE

O quórum exigido para a aprovação divide opiniões, segundo Ricardo Karpat, síndico profissional e sócio da Gábor RH. "Alguns defendem que seja por maioria simples dos moradores, outros, por mais da metade dos presentes na sessão, diz. "O segundo caso tem sido mais usual."

A regra se aplica, em geral, para áreas que não têm destinação específica (terraço, por exemplo) e espaços que não terão a função alterada.

Em um condomínio na Vila Alpina (zona leste da capital), a instalação de uma antena foi aprovada por maioria simples dos presentes.

"O processo foi tranquilo. A única coisa que os moradores exigiram foi colocar a antena no ático, acima do telhado, para não comprometer a estética e não ficar tão próxima dos apartamentos do último andar", conta Janaína Bonassi, 39, síndica do lugar, que tem 84 apartamentos.

A verba da locação salvou os moradores quando a piscina precisou de uma reforma urgente, que custou em torno de R$ 170 mil. Os moradores pediram a antecipação de aluguéis à empresa da antena para pagar o conserto.

O condomínio também aluga seis vagas na garagem, por R$ 135 cada, para compor o caixa. Antes, eram cedidas à equipe da administração.

Caso a locação de uma área implique na mudança de destinação de um lugar –a casa do zelador alugada para terceiros, por exemplo–, e não esteja prevista na convenção, o aluguel deve ser aprovado por 100% dos condôminos, diz Rubens Filho, presidente da Aabic (associação de administradoras de imóveis).

DINHEIRO EXTRA DEVE COMPENSAR INCONVENIENTES

Durante o processo de locação, síndicos e moradores devem tomar cuidados para evitar arrependimentos.

Checar a situação cadastral e a idoneidade da empresa que vai alugar o espaço antes de assinar o contrato é o primeiro passo, lembra Arnon Velmovitsky, presidente da comissão de direito imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros.

Na hora da formulação do contrato, é preciso definir bem a forma e o prazo para pagamento e as garantias oferecidas pela empresa.

Renato Tichauer, presidente da Assosindicos (associação dos síndicos de São Paulo), lembra que também deve ser deliberado quem arcará com as despesas do seguro do estabelecimento. "O ideal é o condomínio segurar tudo e, depois, cobrar o valor do locatário", diz.

O contrato só poderá ser rescindido se o inquilino violar o que foi estabelecido –não pagar a mensalidade ou usar o espaço de forma indevida, por exemplo. A convenção do condomínio também deve ser respeitada pelo novo "morador", senão pode ter de pagar multas.

Por isso, os condôminos devem ponderar se estão dispostos a aguentar uma carga extra de barulho e movimentação no prédio antes de alugar o espaço, já que o simples arrependimento não justifica a quebra do contrato, afirma Pedro Serpa, professor de direito da FGV-SP.

A solução para a insatisfação é não renovar o contrato. Foi o que fizeram os moradores de um edifício em Santo Amaro (zona sul) com cerca de 300 apartamentos.

Durante três anos, o condomínio alugou o topo do prédio para a acomodação de antenas, o que rendia em torno de R$ 3.000 mensais. A entrada e saída constante de técnicos no local e a poluição visual gerada pelos equipamentos, porém, não agradaram os moradores.

Foi convocada uma nova assembleia, e eles decidiram pela não renovação do contrato. "Em prédios pequenos pode compensar, mas, no nosso, que tem um orçamento grande, não valeu muito a pena", afirma Roger Próspero, 47, síndico.

Cabe ao síndico mediar os conflitos que possam surgir entre os proprietários de apartamentos e inquilinos. Ele também é responsável por prestar contas sobre toda a verba arrecadada e em quais serviços foi aplicada.

A transparência é importante, principalmente porque os donos das unidades pagarão imposto de renda sobre a receita do aluguel de áreas comuns, com base na fração ideal prevista na convenção, explica Velmovitsky.

O síndico deve zelar ainda pela segurança dos moradores, controlando o acesso de quem circula no edifício. Por outro lado, não pode atrapalhar o funcionamento dos serviços das empresas. "Um dos maiores desafios é conciliar os interesses do residencial e do comercial", diz Filho.

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