Mesmo com vocações diferentes, o centro de perfil comercial e a zona norte, residencial, as duas regiões de São Paulo devem passar nos próximos anos por uma ocupação de seus "buracos urbanos", bairros pouco adensados que, em um mercado de terrenos cada vez mais disputados, atraem interessados em mais espaço, conveniência e melhores preços.
No centro, os vazios estão em bairros que ficaram à sombra, nas últimas décadas, de vizinhos muito visados, como Jardins, Pinheiros ou Vila Mariana.
O Cambuci, a República e a Bela Vista são exemplos desse centro velho que voltou para a rota de destinos residenciais e que promete uma onda de repovoamento e de revitalização pela frente.
"O centro tem fácil acesso, muita infraestrutura e ainda é mais barato que outros locais tão bem localizados quanto ele", diz o coordenador comercial da construtora You Inc, Júlio Pantaleão.
São modelos compactos, abaixo dos 50 metros quadrados, a grande aposta do mercado para a demanda que cresce ali.
"Eles são mais baratos e atendem muito bem o público da região, composto majoritariamente por jovens e solteiros", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, o sindicato da habitação.
Outra tendência que deve deslanchar entre as ruas do entorno é o retrofit, processo de construção que renova edifícios antigos. "O centro tem muito imóvel vazio e oferece muita oportunidade para isso", diz Miriam Addor, conselheira do Conselho de Arquitetura e Urbanismo.
Na zona norte, por sua vez, o eixo de crescimento vertical se desloca de Santana e Casa Verde, destinos já consolidados, para os menos populosos Pirituba, Perus e Mandaqui.
Com mais terrenos livres e pouco entrave à verticalização, são estas áreas que devem puxar o crescimento da região nos próximos anos.
Não à toa, Pirituba foi o distrito com o maior número de lançamentos imobiliários em 2017 de toda São Paulo, com 3.128 novas unidades, segundo levantamento do grupo ZAP Viva Real.
São empreendimentos de moradias populares que abrem o caminho nas regiões menos adensadas. Entre elas, os galpões que permeiam o Limão e toda a extensão da avenida Raimundo Pereira de Magalhães, que corta Pirituba.
"Nas áreas mais consolidadas, o estoque de terra é caro, há limitações de zoneamento para a construção e a conta não fecha para as empresas", diz Miriam Addor, do CAU. "Isso leva à procura por lugares onde haja mais oferta de terrenos."
"Quando se fala em zona norte, a primeira coisa que vem à cabeça são os bairros mais antigos, como Santana, mas da Casa Verde até Pirituba há uma região enorme para se desenvolver", acrescenta Petrucci. "É ali que estão as áreas que crescem com maior pujança. Elas atraem famílias que vêm do Tremembé ou da Cantareira em busca de uma moradia melhor."