A região central é a mais verticalizada de São Paulo, com 88% de seus domicílios em prédios, segundo pesquisa do Grupo Zap Viva Real divulgada em junho deste ano.
Essa porcentagem chega a ser ainda maior em bairros como Sé (93%), Santa Cecília (96%) e República (97%).
Mesmo assim, Santa Cecília, República e Cambuci somam 28 novos empreendimentos de janeiro de 2015 a julho de 2018, segundo o Secovi-SP (sindicato do setor).
A saída para erguer novos prédios na região tem sido ocupar todos os espaços obsoletos ou que não aproveitam o potencial total de construção do terreno: sobrados pequenos e antigos, estacionamentos desativados e prédios comerciais de poucos andares, segundo Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp, consultoria imobiliária.
"Os novos prédios geralmente estão em pontos mais próximos das estações de metrô e de ônibus, em áreas antes ocupadas por grandes galpões que ficaram obsoletos com a modernização da economia e a aplicação de novas tecnologias pelas empresas", diz Milton de Melo Santos, presidente da Associação Viva o Centro, de moradores da área.
É o caso do You, Now Santa Cecília, um dos seis projetos da incorporadora You naquela região. Situado na rua Brigadeiro Galvão, onde antes havia um estacionamento, o empreendimento teve suas 108 unidades de 37 a 40 metros quadrados vendidas em três meses por R$ 9.000 o metro quadrado.
"A demanda é alta, e a Operação Urbana Centro permite um bom aproveitamento do terreno", afirma Rafael Mentor, diretor comercial da incorporadora.
Ele se refere a um dos principais atrativos do centro para o mercado imobiliário, o chamado coeficiente de aproveitamento, que determina quantos metros quadrados podem ser construídos tendo como base a área do terreno.
Na região da operação municipal mencionada, que incentiva a construção de moradia num perímetro formado pelo centro velho e o centro novo, além de parte de bairros históricos como Brás e Bexiga, o coeficiente chega a 6, o máximo permitido na cidade.
A mudança levou a uma alta dos preços na região. O valor médio de novos apartamentos é de R$ 300 mil para unidades de um dormitório, segundo a Embraesp.
"Hoje para uma família comprar um apartamento nessa região ela precisa ter boa renda e consumir", diz Fincatti. Com os lançamentos há melhorias urbanas de conveniência, de serviços e de lojas. É uma renovação urbana, com reflexo direto no bairro.
Para Claudio Bernardes, presidente do conselho consultivo do Secovi-SP e colunista da Folha, os empreendimentos não trouxeram a esperada revitalização do centro.
"Você tem uma boa infraestrutura, mas falta um projeto de revitalização que envolva investimentos e estratégias para concentrar pessoas, fazendo com que elas se sintam mais seguras."
A Associação Viva o Centro defende a revitalização de mais de 80 construções sem uso na região. O retrofit, como a prática é chamada no jargão do mercado, é uma alternativa às custosas demolições de prédios antigos, mas ainda atrai pouco interesse das incorporadoras.
Desde agosto de 2015, apenas dois empreendimentos do tipo foram lançados na região, segundo a Embraesp.
O levantamento não contabiliza o 433, da Uliving Brasil nos Campos Elíseos.
O antigo hotel foi reformado e transformado numa residência estudantil. Lançado em julho com 83 suítes individuais ou duplas, o prédio tem uma taxa de ocupação de 95% e mensalidades que vão de R$ 990 a R$ 2.200, incluindo os gastos com internet, água e luz.
A empresa tem sua operação focada no retrofit, porque encurta o tempo de aprovação e construção de um projeto, afirma Juliano Antunes, cofundador da Uliving Brasil. Ele estima que o 433 tenha custado cerca de R$ 20 milhões desde a aquisição do edifício até o mobiliário dos quartos. "O retrofit, apesar de mais difícil, é mais rápido."