A escassez de áreas disponíveis para construção na região central de São Paulo deve ajudar a impulsionar o mercado de retrofit, a reforma de prédios antigos.
De acordo com levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), houve 12 lançamentos residenciais nesse estilo nos últimos 10 anos na capital, o que corresponde a apenas 0,4% do total de novos imóveis na cidade.
A região central, com maior número de edifícios antigos desocupados, concentrou mais da metade, sete deles.
| Alberto Rocha/Folhapress | ||
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| Fachada do prédio VN Campinas, da construtora Vitacon |
A Centro Vivo é especializada em retrofits e já fez 34 projetos na Grande São Paulo. Daqui duas semanas, ela lança o CV Juliana Torres, na Barra Funda. São 28 apartamentos, metade com 125 metros quadrados e a outra metade com 138 metros quadrados. A previsão é que as obras de revitalização terminem até junho do ano que vem.
As maiores vantagens, segundo Henrique Staszewski, 33, sócio da empresa, são a localização e o preço. "Os imóveis serão vendidos a um valor entre R$ 3.500 e R$ 4.000 por metro quadrado. Um prédio novo nessa mesma região não sai por menos de R$ 7.500 ou R$ 8.000", afirma.
O estilo dos apartamentos também é um diferencial. O pé-direito tem mais de três metros de altura -nos prédios modernos essa medida fica em torno de 2,6 metros.
"Além disso, no caso do CV Juliana Torres, por exemplo, a janela pega a sala inteira", afirma Staszewski.
Como a maioria dos imóveis antigos, o empreendimento tem poucas opções de lazer e nenhuma vaga de garagem. Staszewski tenta vender o lado positivo: o condomínio, na faixa de R$ 690, é mais barato do que a média para um imóvel desse padrão.
"Não há os gastos de manutenção com as áreas de lazer e piscinas que saem caro nos condomínios atuais", diz.
Para as construtoras, o retrofit permite ainda oferecer empreendimentos maiores. As novas leis de zoneamento limitam a área total que é possível construir e a altura do prédio, o que reduz a rentabilidade do negócio.
O arquiteto Francisco Abreu, 34, coordenador do escritório Bernardes Arquitetura, aponta que no Rio de Janeiro a tendência do retrofit cresce na zonal sul, justamente a mais valorizada.
"Nessas regiões acaba valendo muito a pena fazer uma obra desse tipo", explica.
Entre os desafios para quem assume o projeto, de acordo com Staszewski, está a documentação do imóvel. Muitos não têm nem o Habite-se, documento que autoriza o seu uso, e outros envolvem disputas familiares.
Por isso, a empresa conta com um departamento jurídico especializado, que ajuda inclusive o vendedor a resolver as pendências.
A Vitacon é uma das incorporadoras que investe em empreendimentos desse modelo. Há três anos, lançou o VN Campinas, nos Jardins, em São Paulo. Para maio do ano que vem, prevê a entrega de um segundo projeto de retrofit, dessa vez corporativo, na mesma região, no qual foram investidos R$ 120 milhões.
O público-alvo, segundo Alexandre Lafer Frankel, 39, presidente-executivo da Vitacon, são pessoas entre 35 e 45 anos, que trabalham na região da avenida Paulista e querem ficar perto do trabalho.
"O retrofit é interessante porque tem um prazo mais curto de entrega e conseguimos gerar renda para nossos investidores mais rápido."
PREFEITURA ESTUDA ISENTAR IPTU DE IMÓVEIS TOMBADOS
Como forma de estimular e facilitar o uso de edifícios antigos, a Prefeitura Municipal de São Paulo estuda isentar ou dar desconto no IPTU para imóveis tombados.
A proposta foi anunciada em setembro passado pelo secretário de Cultura de São Paulo, André Sturm. Até o momento, a ideia permanece em estudo e não há data definida para a apresentação oficial do projeto.
À época, o secretário afirmou que o objetivo era complementar um conjunto de medidas para estimular o uso dos imóveis tombados.
Entre elas, a mudança no prazo para análise do tombamento e a exigência de documentos para entrada de novos pedidos no Departamento de Patrimônio Histórico (DPH).
A ideia seria propor a isenção de IPTU para a região central, que contempla cerca de 60% dos mais de 3.000 imóveis tombados de São Paulo.
Para as demais regiões, haveria um desconto no imposto, ainda a ser definido.
Em contrapartida, o proprietário seria obrigado a investir na manutenção do imóvel.
Atualmente na cidade são isentos do imposto predial centros culturais, agremiações esportivas e imóveis de aposentados com renda de até cinco salários mínimos, entre outros.
