Megaempreendimentos com milhares de imóveis e grandes áreas de uso comum –os chamados bairros planejados– têm ajudado a impulsionar o mercado imobiliário em São Paulo.
"Os que mais contribuem são aqueles voltados para a população de baixa renda, financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida. É um segmento que anda ao largo da crise", afirma Claudio Bernardes, presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP.
O maior desses gigantes está sendo erguido na zona oeste pelo Grupo Rezek. O Reserva Raposo, que ocupa um terreno de 450 mil m², terá 18 mil unidades em 124 torres.
| Alberto Rocha/Folhapress | ||
 |
||
| Obras do bairro planejado Reserva Raposo, na rodovia Raposo Tavares, que terá 124 torres |
Cinco condomínios, que totalizam 1.500 apartamentos, já estão em obras. Todos são voltados para a faixa de até seis salários mínimos, e 82% foram comprados via Minha Casa Minha Vida.
Creche, escola, base da Polícia Militar, Unidade Básica de Saúde, parques, ciclovias e biblioteca integram o projeto. Tudo de uso público.
De acordo com Verena Balas, diretora de incorporação do Grupo Rezek, o projeto foi definido em conjunto com órgãos do poder público.
"Tínhamos planejado um terminal de ônibus dentro da área, mas a SPTrans disse que não funcionaria e nós o deslocamos para a rodovia Raposo Tavares. A Eletropaulo passou as diretrizes para a instalação da fiação subterrânea, a Sabesp indicou como deveria ser a rede interna de água e esgoto. Finalizamos o projeto a muitas mãos."
Mesma rotina se deu nos escritórios da MRV Engenharia, que está construindo, em Pirituba, o bairro planejado Grand Reserva Paulista, com 51 torres e 7.296 imóveis.
Dos 25 condomínios, 24 se enquadram nos parâmetros do Minha Casa Minha Vida.
Sérgio Amaral do Anjos, diretor da construtora MRV, afirma que o empreendimento é fruto de R$ 1 bilhão em investimentos, dos quais R$ 60 milhões foram destinados à urbanização.
"Em um lançamento comum, a gente constrói uma torre e melhora o que está ao redor. No bairro planejado, somos protagonistas e desenhamos os serviços do zero. No Grand Reserva, implantamos conceitos sustentáveis, desde energia solar até bicicletas compartilhadas", afirma.
A construção de áreas públicas é uma das exigências que o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo estabeleceu a partir de 2014. Qualquer empreendimento com área acima de 20 mil m² é obrigado a instalar infraestrutura pública e sistema viário e doar as áreas comuns.
As exigências também se aplicam a prédios para faixas de renda mais alta.
É o caso do Caminhos da Lapa. Por enquanto, a incorporação conjunta da Helbor, Tegra e Toledo Ferrari, que ocupará uma área de 140 mil m², está construindo dois condomínios que somam 800 apartamentos, com preços entre R$ 519 mil e R$ 1,25 milhão.
Uma das contrapartidas exigidas pela prefeitura foi a doação de 12 mil m² para a implantação de um parque público.
Para compensar o impacto no trânsito, serão executadas obras de melhoria viária, com substituição de semáforos, melhoria de pavimento, adequação de conversões e alargamento de ruas, diz Carlos Kehdi, diretor da Helbor.
Na opinião do secretário de Desenvolvimento Urbano de São Paulo, Fernando Chucre, empreendimentos do gênero beneficiam moradores e todo o entorno. "Vemos que os bairros ao redor sempre se beneficiam, pois parte de suas carências é suprida e os imóveis até se valorizam", afirma.
O arquiteto e urbanista Nabil Bonduki, professor de Planejamento Urbano da USP (Universidade de São Paulo) e relator do Plano Diretor, compartilha da opinião de Chucre, mas só em parte. "Se você compara com os condomínios fechados tradicionais, é um modelo melhor. Mas é preciso reavaliar questões como condições de acesso e preservação de áreas verdes."
Como os novos bairros planejados costumam ocupar áreas extensas em regiões afastadas da região central, Bonduki argumenta, o impacto sobre as vias de acesso tende a ser maior do que o esperado.
"O nível de exigências da prefeitura deveria ser maior. A rodovia Raposo Tavares, por exemplo, já está congestionada, o que será agravado com esse adensamento demográfico. Rodovias estaduais próximas à região metropolitana têm trânsito local intenso e já precisam de corredores de ônibus."
Embora os incorporadores concordem que há escassez de terrenos de grandes dimensões para novos bairros planejados, Chucre defende que São Paulo ainda tem muito território a ser explorado.
Segundo o secretário, há 17 Projetos de Intervenção Urbana em andamento na cidade de São Paulo –os estudos técnicos prometem reestruturar grandes áreas urbanas subutilizadas, com a região próxima à Ceagesp, na Vila Leopoldina, e espaços ao redor de terminais rodoviários.
"Esses projetos serão vantajosos para o município e muito atraentes para a iniciativa privada", aposta Chucre.
Na opinião de Claudio Bernardes, do Secovi-SP, a tendência é que os bairros planejados extrapolem também os limites do município.
"Assim que se esgotarem as áreas disponíveis na cidade, acredito que esse tipo de empreendimento deva se deslocar para municípios vizinhos", afirma Bernardes.
RESERVA RAPOSO
Onde fica: km 18,5 da rodovia Raposo Tavares
Área total: 450 mil m²
Área útil: 44 a 65 m²
Valor: de R$ 220 mil a R$ 240 mil
Diferenciais: 2 parques públicos, auditório, biblioteca, 6 creches e uma escola
GRAND RESERVA PAULISTA
Onde fica: av. Raimundo Pereira de Magalhães, 2500, Pirituba
Área total: 180 mil m²
Área útil: 36 a 43 m²
Valor: R$ 225 mil
Diferenciais: 2 praças, creche, brinquedos comunitários, bicicletas compartilhadas, wi-fi nas áreas de lazer, pomar