O momento é bom para quem pretende comprar um imóvel para morar, se diz por aí. De certo modo, é verdade. Levando em conta apenas juros e preços médios, a situação não era tão favorável desde a virada de 2011 para 2012.
No entanto, qualquer pessoa sensata sabe que não pode tomar uma decisão de compra baseada apenas no valor do imóvel e nas condições de financiamento. Quanto a assuntos de dinheiro, é preciso pensar ainda:
1) Na renda disponível para pagar as prestações;
2) Na probabilidade de que essa renda permaneça ao menos estável;
3) Na proporção dessa renda mensal que será levada pela prestação do imóvel (no comprometimento da renda);
4) Na situação geral da economia do país.
Tudo isso ainda parece meio óbvio. Mas, na prática, é comum que as pessoas não façam essas contas direitinho, contas que variam bastante de caso a caso.
Assim como não existem dicas de investimento que sejam adequadas para qualquer um ou uma, não existe uma regra única para saber se o financiamento cabe no bolso.
Quem pensa em comprar casa talvez já tenha ouvido a história de que "não se deve comprometer mais de 30% da renda mensal com a prestação".
Na verdade, é muitíssimo improvável que um banco conceda um financiamento que exija prestações de valor maior que 30% de sua renda mensal.
Mas suponha-se que essa proporção de 30% seja a possível ou a razoável: 30% do quê? De qual renda? É óbvio que famílias com o mesmo rendimento terão uma renda disponível maior ou menor a depender, por exemplo, do número de filhos. A despesa com filhos será diferente e vai mudar conforme a idade das crianças.
Outro exemplo: outro financiamento, como o de um veículo, diminui por um bom tempo a sua renda disponível.
É preciso pensar, portanto, na sua renda disponível regular ou média, o que demanda outra providência em tese simples: saber exatamente o quanto se gasta e qual é a despesa que não dá para achatar. Quantas pessoas conhecem suas despesas mensais e sua capacidade de poupar (se é que sobra algum)?
Feito isso, é preciso descobrir qual imóvel é viável comprar, o que depende, claro, do seu rendimento mensal, do valor da entrada e do prazo de financiamento, grosso modo.
Em geral, a entrada mínima exigida pelos bancos é de 20% do valor. Pagando esse mínimo, a prestação vai ficar pesada. Com 20% de entrada é bem provável que o valor da prestação do financiamento seja, a princípio, o triplo do preço de aluguel de um imóvel equivalente. A fim de pagar uma prestação de valor próximo ao desse aluguel, é preciso dar 80% ou mais de entrada.
Esses cálculos são muito aproximados, são conta em guardanapo, só para dar uma estimativa genérica do problema. Na internet e nos sites dos bancos existem simuladores em que você consegue verificar seu caso pessoal.
Há maneiras de diminuir o peso da prestação, o comprometimento da renda. Alguns programas do governo têm subsídios (financiamentos com taxas de juros menores) para famílias com renda de até R$ 9 mil. Em várias situações, vale usar o dinheiro que está parado e perdendo valor no FGTS. Enfim, se você tem recursos para dar um lance alto e vencedor, dá para conseguir logo o dinheiro (carta de crédito) de um consórcio, que pode ter custos bem menores que o do financiamento bancário.
Muito bem. Havendo dinheiro, convém gastar toda a sua poupança no pagamento da entrada da casa ou no lance do consórcio? Melhor não.
Há emergências óbvias na vida: desemprego, dificuldades nos negócios, doença. Além de ter reservas, é bom pensar nas despesas de mudança para casa nova. Há impostos, custos de registro do imóvel e gastos com instalação (móveis, eletrodomésticos, algum reparo).
Em suma, comprar casa exige planejamento e grande conhecimento das próprias finanças. No mínimo, é uma oportunidade para fazer balanço: pensar em seus gastos, na sua poupança e no que fazer para atingir seus objetivos.
Momento é propício para quem quer e pode assumir riscos
Quando a economia chega ao fim de um período de declínio, de recessão, em geral os preços estão baixos ou crescendo pouco; as taxas de juros também são menores. Foi o que aconteceu no Brasil.
O preço médio dos imóveis chegou a um pico em 2014 e baixa desde então. As taxas de juros estão no menor nível desde 2012, baixas históricas. Em tese, é um bom momento para comprar um imóvel. No entanto, há uma ambiguidade neste "momento favorável".
A economia parou de encolher, a recessão acabou, mas o país não voltou a crescer rapidamente, como ocorreu depois de outras crises.
Do mesmo modo, o desemprego não baixou de modo significativo e a insegurança no trabalho ainda é considerável, assim como as dificuldades para os negócios em geral.
Logo, há riscos relevantes para quem pensa em firmar um compromisso de vulto e de longo prazo.
Sim, o risco pode diminuir. Por exemplo, a aprovação da reforma da Previdência deve fazer com que a economia cresça um tanto mais rápido. Mas vamos saber mais sobre a chance de sucesso da reforma apenas lá por julho, pelo menos.
Até lá, juros e preços de imóveis devem mudar muito?
É improvável que os preços ainda caiam. Trata-se aqui de preços médios, mas o mercado imobiliário varia de bairro a bairro, quando não de rua em rua. Os preços ainda baixam em mercados deprimidos, como é o caso no Rio, mas não em São Paulo.
As taxas de juros ainda podem diminuir mais, até porque a economia cresce pouco e nos bancos sobra crédito para bons pagadores.
Em caso de melhora na economia em geral, preços de bons imóveis tendem a subir rápido. Em suma, se a pessoa tem condições de assumir o risco, o momento é muito propício para comprar uma casa —ainda mais se o comprador acredita que a economia volta a crescer um pouco mais rápido a partir de final do ano.