Um imóvel comprado em leilão pode custar até 40% menos que seu valor de mercado. A compra, porém, pode ser desvantajosa se o interessado deixar de checar dívidas contratuais, condominiais ou de impostos acumulados antes de fechar negócio.
"Há casos de pessoas que deram um lance de R$ 700 mil para um imóvel que vale R$ 1 milhão, mas o débito condominial era de R$ 800 mil. O comprador acaba no prejuízo", diz a advogada Priscilla Duarte, do escritório Vinhas e Redenschi Advogados.
Ler com atenção o edital de venda e o registro da propriedade pode, assim, evitar dores de cabeça para o comprador. É no edital, por exemplo, que se pode ver se os antigos proprietários já deixaram o local.
Em 80% dos casos os imóveis ainda estão ocupados, diz Cristiana Boyadjian, diretora-executiva da Leilão Vip. Isso acarreta em gastos com uma eventual ação judicial para esvaziar a residência.
Se o imóvel ainda estiver ocupado, o interessado não conseguirá verificar pessoalmente suas condições internas. A maior parte dos leilões é feita hoje pela internet: as empresas disponibilizam fotos, localização e preço para os compradores darem lances.
Como leiloeiros não se responsabilizam por eventuais danos, que podem não ser perceptíveis por imagem, é recomendável visitar a propriedade para ver suas condições estruturais, o que evita gastos extra com reformas.
Sócio do escritório de advocacia N. Tomaz Braga & Schuch, Jusuvenne Luis Zanini recomenda também visitas à vizinhança em horários diferentes, para prever problemas como enchentes ou excesso de barulho à noite.
Se o imóvel estiver em condições ideais, a vantagem de comprá-lo por leilão é grande. Em geral, quanto maior seu valor, maior o desconto.
Saber o momento certo de dar o lance também ajuda. Na primeira fase do leilão, as ofertas têm o valor de mercado e os lances são mais raros. Numa segunda etapa, que se inicia em média 20 dias depois, o valor cai para cerca de 60% do pedido inicialmente.
O advogado Denis Berenchtein, que tem escritório especializado em leilões, arremata, em média, oito imóveis por semana, para si e seus clientes, com o objetivo de reformar e vender. Em média, cada um deles dá 20% de lucro sobre o valor investido, diz ele.
No ano passado, por exemplo, arrematou um imóvel no bairro Piqueri, zona norte de São Paulo, por R$ 168 mil. Oito meses depois, vendeu-o por R$ 260 mil -tinha gastado R$ 13 mil em reformas.
Outra vantagem, diz ele, é que o passado do imóvel importa menos do que em vendas diretas. "Uma vez arrematado, não tenho dor de cabeça com problemas que possam surgir", afirma.
Se a compra é feita diretamente, exemplifica, pode acontecer de uma pessoa que tem união não formalizada com o proprietário reivindicar metade do valor do imóvel.
Para interessados em comprar por leilão, o leque de opções tem crescido. Há cada vez mais ofertas de imóveis de incorporadoras e pessoas físicas que precisam vender rápido e que aceitam negociar por valores mais baixos.
Antes, esse mercado era mais restrito às propriedades de devedores retomadas pelas instituições bancárias.
"Nos últimos dois anos as ofertas de imóveis nos leilões cresceram 35%. Viramos um canal de vendas para diferentes setores", diz André Zukerman, diretor da empresa de leilão que leva seu sobrenome.
Houve, só no ano passado, um crescimento de 40% no número de imóveis colocados em leilão por incorporadoras, afirma.
Esse aumento está relacionado à segurança jurídica garantida pelo código civil que entrou em vigor em 2016. Antes disso, uma pessoa que havia perdido o imóvel por dívidas tinha uma série de recursos para impedir o leilão.
O código limitou as possibilidades, dando mais cobertura ao arrematante, explica o advogado Zanini.
A flexibilização nas formas de pagamento também favoreceu esse tipo de compra. No passado era obrigatório pagar 100% do valor à vista. Hoje é possível dar uma entrada de 25% e completar o restante com até 30 parcelas.
Em alguns casos, é possível até ter acesso a financiamento imobiliário.
"Mais de 80% dos nossos clientes são consumidores finais. Essa proporção praticamente inverteu com a de investidores, que eram ampla maioria há alguns anos", afirma Zuckerman.