Em contraponto ao crescimento bagunçado e assimétrico da metrópole, construtoras investem em bairros planejados, que atendem a demanda de famílias interessadas em ter tudo em um só lugar: lazer, serviços e trabalho.
Megaempreendimentos, que reúnem milhares de unidades residenciais e comerciais, são projetados com grandes áreas disponíveis para uso público, estimulando a integração com a cidade.
Não por acaso: em São Paulo, o Plano Diretor Estratégico do Município de 2014 estabeleceu que construções com mais de 40 mil metros quadrados devem ter infraestrutura pública e doar áreas comuns.
“Diferentemente dos condomínios-clubes, que são fechados e não têm conectividade com a cidade, os bairros planejados têm como proposta transformar o seu entorno”, afirma Verena Balas, diretora da RZK Empreendimentos Imobiliários, do Grupo Rezek, responsável pelo Reserva Raposo.
O empreeendimento, localizado no Butantã, zona oeste, ocupa 450 mil metros quadrados, que incluem dois parques públicos, além de auditório, biblioteca, seis creches, duas UBS (Unidade Básica de Saúde), um centro para idoso e um terminal de ônibus.
“Além de se beneficiarem da proximidade de serviços públicos, vizinhos do bairro veem de suas janelas ruas ajardinadas e bem cuidadas”, diz a executiva do Grupo Rezek.
As ruas foram projetadas com calçadas de até nove metros de largura e ciclovias.
Esse modelo de bairro planejado costuma valorizar o entorno também pelo aumento da segurança nas redondezas, de acordo com Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). São condomínios que, por conta do porte gigantesco, costumam ter sistema de monitoramento ou serviço terceirizado de ronda ostensiva.
Quando pronto, o Reserva Raposo deve abrigar 60 mil pessoas em suas 17.960 unidades. Está prevista também uma base da Polícia Militar.
As 124 torres do bairro planejado terão plantas de tipologias diferentes, de 44 a 75 metros quadrados. A ideia, segundo a empresa, é reproduzir a diversidade de moradores vista nas cidades e estimular o convívio. “Não queremos criar um gueto, com prédios iguais e sem a mistura de famílias”, afirma Balas.
As obras começaram em 2018, e a conclusão deve acontecer em 2026. As duas primeiras torres serão entregues neste mês. Está previsto para dezembro o lançamento de mais três condomínios, com imóveis de R$ 144 mil a R$ 280 mil.
Durante a elaboração do projeto de um bairro planejado, a prefeitura indica carências estruturais na região. No caso do Reserva Raposo, foi identificada a necessidade de creche e de serviços de saúde —daí a UBS e creches incluídas no empreendimento.
Esse tipo de parceria entre construtoras e prefeituras tende a crescer nos próximos anos, em especial diante da crise orçamentária dos estados, acredita Ricardo Yazbek, vice-presidente de assuntos legislativos e urbanismo metropolitano do Secovi-SP.
“Temos visto os estados em situação financeira difícil. Por isso, é cada vez mais necessário atrair o setor privado no investimento em infraestrutura que a população precisa.”
A parceria entre setores público e privado foi firmada também em Cotia, cidade da Região Metropolitana de São Paulo. O Reserva das Aves, da CP Construplan, ocupa 318 mil metros quadrados, dos quais 184 mil serão destinados à área verde preservada.
A empresa deve lançar o terceiro de dez condomínios do bairro ainda neste mês —no total, serão cerca de 1.600 unidades, com plantas entre 42 e 58,5 metros quadrados.
O Reserva das Aves fica em frente a uma escola municipal e um colégio particular. Está a dez minutos dos centros de Cotia e de Itapevi e da rodovia Raposo Tavares.
O bairro deve receber em três anos um centro comercial, segundo a construtora, que antes pretende identificar as principais demandas dos moradores e definir os perfis dos estabelecimentos.
Em troca dos investimentos, a prefeitura incluirá o Reserva das Aves no trajeto das linhas de ônibus municipais.
Anunciado também como bairro planejado pela Eztec, o Jardins do Brasil, em Osasco (Grande São Paulo), não tem parceria com prefeitura nem áreas de acesso público.
Segundo a empresa, trata-se de um bairro planejado por incluir quatro condomínios residenciais de perfis diferentes, com acessos independentes e áreas de lazer próprias.
Em setembro, a construtora lançou a primeira das duas torres do condomínio Reserva JB, que terá apartamentos de 67 m² a 91 m². A estrutura de lazer inclui cinco piscinas aquecidas, área fitness e espaços gourmet. A unidade custa a partir de R$ 405 mil.
No total, o Jardins do Brasil ocupa um terreno de quase 70 mil metros quadrados.
O bairro planejado da Eztec inclui também um condomínio comercial, com salas de 33 a 641 metros quadrados.
A predominância desse tipo de megaempreendimento nos arredores de São Paulo reflete a maior oferta de grandes terrenos fora da capital.
Ainda há, contudo, áreas de até 40 mil metros quadrados disponíveis na Vila Leopoldina, zona oeste da cidade, afirma Yazbek, do Secovi.
Além da escassez de terrenos, um obstáculo ao surgimento de novos condomínios com porte de minicidade em São Paulo é a mobilidade. A chegada de milhares de moradores em um intervalo curto de tempo pode causar estrangulamento das vias de acesso, alerta Reinaldo Fincatti, da Embraesp.
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