Os juros baixos e a insegurança provocada pela pandemia têm impulsionado a busca das reformas de imóveis como investimento. Considerados ativos seguros mesmo na crise, apartamentos e casas são recriados com espaços para home office e ambientes interno e externo integrados, atendendo aos novos hábitos do morar.
O lucro com a modernização de plantas residenciais tidas como desatualizadas, e portanto, com preços mais baixos, pode chegar a 40% do valor investido.
O aquecimento desse mercado é explicado em parte pela redução nos últimos anos da taxa Selic, que passou de 14,25% ao ano, em 2016, para 2,75% atualmente. No mês passado, era de apenas 2%.
A queda da taxa básica de juros reduziu a rentabilidade de aplicações em renda fixa, e o mercado imobiliário se projetou como alternativa a investidores que não gostam de se arriscar com a renda variável.
Com pouca volatilidade, os imóveis costumam manter seus valores mesmo em tempos de retração econômica. “É um investimento que garante proteção inflacionária a longo prazo”, diz Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV.
A arquiteta Daniela Coli, 35, garimpa imóveis com valores abaixo do mercado para reformá-los e revendê-los. Sua margem de lucro varia de 35% a 40%, afirma.
Ela costuma comprar um imóvel a cada dois anos. A arquiteta se muda para o local, faz a reforma e depois negocia a venda. Hoje, vive em um apartamento de 250 metros quadrados no Morumbi, na zona sul de São Paulo, onde já integrou a varanda com a sala e nivelou o piso para dar mais amplitude ao ambiente.
Varandas integradas já eram tendência antes da pandemia, mas, com o isolamento social e muitas pessoas trabalhando em casa, houve alta na procura por esses espaços.
“Antes as pessoas aproveitavam a varanda integrada para lazer, mas na pandemia estão adaptando a mesa do churrasco, por exemplo, para trabalharem”, afirma Coli.
Ela diz que o rendimento no home office é melhor quando a pessoa pode ver o ambiente externo e elementos da natureza. “Isso aumenta a criatividade e produtividade.”
O custo para fazer uma varanda integrada é mínimo se tudo o que separa o ambiente da sala é uma porta. Mas pode chegar a R$ 50 mil se a obra envolver o nivelamento de piso, integração da decoração e trabalho de marcenaria, segundo a arquiteta.
O investimento, diz, vale a pena. O crescimento do home office tornou essencial que a planta inclua espaço adequado para trabalhar. Um escritório bem planejado pode valorizar o imóvel em aproximadamente 5%, segundo Coli.
Para quem mira um morador com filhos e animais de estimação, o ideal é construir um home office em um espaço mais reservado, sem distrações. Para isso, a arquiteta recomenda instalar uma divisão do ambiente com blocos de concreto celular, que podem ser instalados sem a derrubada das paredes existentes e não deixam passar barulho.
“É um produto que tem o mesmo preço, porém mais eficácia que o drywall, que funciona mais como barreira visual do que acústica ”, diz a arquiteta.
Nas cozinhas e áreas de serviço, muitas pessoas estão reservando mais espaço para a instalação de bancadas usadas na higienização pessoal e descontaminação de produtos, afirma Thaisa Bohrer, arquiteta do escritório Bohrer Arquitetos.
Nesse caso, as pessoas devem optar por porcelanato, granito ou quartzo, que são mais fáceis de limpar. “O mármore, por exemplo, é mais poroso”, diz.
O arquiteto Marcio Mazza, 68, também compra e reforma imóveis para revender. Ele faz a integração de ambientes para aumentar a incidência de luz e tornar a circulação mais fluida. Em tempos de confinamento, os espaços mais amplos e arejados se tornam mais necessários.
Para diminuir gastos com manutenção dos imóveis, Mazza recomenda revestir as paredes externas com tijolo ou concreto aparente, que não se desgastam com o tempo.
Nos projetos que desenvolve, o arquiteto não usa madeira nas áreas expostas porque o material exige pintura e verniz ao menos duas vezes por ano.
Mazza conta que já reformou e vendeu 30 imóveis. O lucro, que podia chegar a 40% antes da pandemia, agora gira em torno de 25%.
A queda está relacionada principalmente com a alta no preço dos materiais de construção. Fios de cobre, aço e cimento, por exemplo, tiveram reajustes acima de 35% em 12 meses, de acordo com o Custo Unitário Básico, índice calculado pela FVG.
“A diminuição na margem de lucro é compensada pela liquidez. Tenho vendido casas na planta, o que não acontecia antes”, afirma Mazza.
O volume de novas obras na pandemia está impactando inclusive a cadeia produtiva do setor da construção civil, que tem sofrido para dar conta da demanda.
Para valorizar o imóvel, o arquiteto Guilherme Leme, 40, do escritório Leme Arquitetos, recomenda investir em paisagismo. O custo é relativamente baixo e, segundo estimativa do arquiteto, pode aumentar o valor do apartamento em até 20%.
Ele avalia que na pandemia as pessoas ficaram mais abertas a opções de moradia fora do padrão dos grandes centros urbanos para ter maior contato com a natureza.
Na casa em que mora, em Bragança Paulista (SP), ele criou uma prainha na área externa, onde aproveita os dias de sol para relaxar com a família.
“Despejamos um caminhão de areia de obra em uma pequena área. Embaixo tem uma manta geotêxtil drenante, camadas de pedrisco e terra. O investimento total foi de apenas R$ 900”, afirma Leme.
Para aproveitar o momento de juros baixos, o arquiteto comprou um terreno na cidade para construir uma casa para venda.
Antes de investir no setor, é preciso estudar o mercado e o perfil de planta mais procurado pelos compradores no momento para não correr o risco de ficar com um imóvel parado, explica Leonardo Azevedo, diretor-executivo da imobiliária Apê11.
“Os flats eram a coisa mais maravilhosa do mundo e hoje estão encalhados”, diz.
Segundo ele, o produto mais seguro é o imóvel com dois dormitórios e uma vaga de garagem. “Sempre vai existir demanda para esse tipo.”
Na cidade de São Paulo, o centro, Perdizes e Higienópolis são regiões com oportunidades para investimentos porque possuem imóveis com plantas antigas, de acordo com Fabio Vital, arquiteto e diretor da empresa Fator Vital.
Home office
Levantamento da RB Capital Asset com 37 incorporadoras na cidade de São Paulo aponta que 50% das empresas com lançamentos residenciais já incluíram espaço para home office nos projetos
Espaço
Ainda segundo a pesquisa, 37,84% das incorporadoras acham que os apartamentos compactos (de até 45 metros quadrados) vão perder atratividade
Área central
Para 81,1% das empresas ouvidas, os compradores vão continuar preferindo as áreas mais centrais da cidade, apesar da pandemia
Compra online
De acordo com o levantamento, 64% das incorporadoras não tiveram suas vendas atingidas de maneira expressiva. Os compradores não tiveram problemas em fechar negócios online, diante do fechamento dos stands de vendas físicos
Fonte: RB Capital Asset
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