Folha de S.Paulo - O SFH privado vem aí

São Paulo, quarta-feira, 25 de outubro de 1995

O SFH privado vem aí

LUÍS NASSIF

Foi preciso o SFH quebrar em 1985, o BNH ser extinto em 1986 e sucessivos governos prometerem em vão a criação de fundos e debêntures imobiliárias para que o setor imobiliário acordasse e procurasse andar pelas próprias pernas. Antes tarde do que nunca.
O modelo foi montado a partir de uma visita aos Estados Unidos, em março deste ano, de uma comissão composta por representantes de diversas entidades da área.
O modelo proposto baseia-se na securitização das dívidas dos mutuários -ou seja, na transformação das dívidas em títulos, que serão negociados no mercado.
O processo de securitização é o seguinte:
1) Na ponta inicial, haverá mutuários que assinam contratos de financiamento.
2) O incorporador leva os contratos aos agentes financeiros especializados -companhias hipotecárias ou sociedades de crédito imobiliário.
3) Os agentes comprarão os créditos à vista. O dinheiro pago ao construtor servirá para financiar as obras.
4) De posse dos créditos, essas instituições atuarão de duas maneiras. Ou emitirão títulos, que serão colocados no mercado, ou repassarão os créditos para uma grande agência securitizadora, que emitirá seus próprios títulos.
5) A agência terá capital mínimo de R$ 150 milhões, controle pulverizado e será a grande reguladora do sistema. Funcionará como uma espécie de resseguro, comprando dos agentes títulos de crédito, e como agência reguladora, definindo as regras gerais que garantam a segurança do sistema e a padronização dos contratos.
6) Esses títulos serão adquiridos por investidores finais, que poderão levá-los até o vencimento ou vendê-los antecipadamente no mercado secundário. O investidor que adquiri-los será remunerado mensalmente, de acordo com as prestações pagas pelo mutuário ou pelo construtor e com a taxa de juros definida no título.
7) Para conferir maior garantia, todo contrato terá que dispor de seguro de performance (para garantir a construção) e seguros individuais (para garantir o pagamento).
8) Todos os títulos serão registrados na Cetip (central computadorizada do sistema financeiro, na qual se registram e transacionam papéis privados). Se o investidor quiser vender o papel antes do vencimento, oferece-o no mercado secundário. Se as taxas de juros projetadas forem maiores do que as do papel, ele será vendido com desconto. Se forem menores, com ágio.
Obviamente, as taxas de juros atuais dificultam a implantação de qualquer sistema de financiamento civilizado. Dentro de um ambiente de normalidade, haverá vantagens efetivas para o papel.
Será papel de longo prazo, com garantias reais -obras construídas e auditadas- e adequado para suprir os investidores institucionais, como seguradoras e fundos de pensão. As taxas de juros serão atraentes (dentro da normalidade), podendo ficar entre 10% e 15% ao ano.
O importante é que, pela primeira vez, se poderá ter um papel de longo prazo seguro, flexível, garantido pelo próprio mercado, sem depender de governo.

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