São Paulo, domingo, 12 de novembro de 1995
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Como adquirir um imóvel com total segurança

ARTHUR RIOS

É importante a documentação de 20 anos retroativos do registro imobiliário
Quando se compra um imóvel, surge o dilema. A análise da vida do proprietário e de 20 anos da cadeia documental aumenta a segurança, mas na razão inversa da celeridade do negócio.
Se dispensamos essas precauções, diminuímos as garantias e aceleramos a transação. É aqui que muitos compram verdadeiras dores de cabeça para o futuro.
Eis um roteiro de algumas providências necessárias para evitar nulidades, anulabilidades ou encarecimentos despropositados do negócio. São certidões que podem ser extraídas dos cartórios de registros públicos. Não dispensam a boa análise de um especialista, que pode exigir mais em decorrência do que se vai constatar:
1) Casamento - se o vendedor é casado, torna-se necessário conhecer a certidão de casamento. Pode ocorrer que na aquisição estava casado com uma, depois ficou viúvo, ou se separou, e se casou com outra. Pode estar sonegando bens dos herdeiros ou da sua primeira mulher. Existem escrituras que dizem casado, mas casado com quem e quando? (art. 235, I do Código Civil);
2) Filiação vintenária - é importante a documentação de 20 anos retroativos do registro imobiliário. Se houver vícios ou defeitos na compra, valerá a aquisição originária pelo usucapião vintenário. Falhando uma, valerá a outra (art. 550 do CC);
3) Ônus reais - não basta a análise da escritura. É necessário que seja acompanhada de certidão atualizada de inexistência de ônus reais de aquisição, de garantia ou de uso e gozo em favor de terceiros... (art. 674 do CC);
4) Da solvabilidade dos vendedores e das ações judiciais - a prova e a comprovação de que o passivo dos vendedores não ultrapassará o ativo com o negócio que se pretende. Temos aqui as certidões de protestos de títulos, registro de contratos onerosos ou ações judiciais contra os vendedores. As ações falimentares e de execução são as mais graves, mas outras ações também deverão ser pesquisadas, pois podem comprometer a venda boa, firme e valiosa (art. 147 do CC);
5) Negativas de protestos e títulos e documentos - os débitos dos vendedores poderão estar protestados ou, mesmo não vencidos, apontados no registro de títulos e documentos. A venda poderá estar colocando em insolvência os vendedores (arts. 1 e 127 da L.R.P.);
6) Fazendas Públicas e Previdência Social - as certidões negativas de débitos com as fazendas públicas (federal, estadual e municipal) e com a previdência social devem ser atualizadas e conferidas (art. 186 do CTN);
7) Desapropriação - não é excesso de cautela verificar se existe, em andamento, projeto de desapropriação ou tombamento do imóvel (art. 5º, nº XXIV da CF);
8) Débitos condominiais, água, luz e esgoto - as referidas dívidas vinculam o imóvel. Quem compra com tais encargos assume a responsabilidade de pagá-los. O direito de regresso contra os vendedores é um caminho longo e difícil. É melhor ser exigente. E uma boa compra para todos!

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