São Paulo, domingo, 21 de maio de 1995 |
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Quem compra fundos imobiliários?
ROBERTO CAPUANO É indiscutível a importância dos fundos imobiliários como instrumento gerador de recursos para a produção de moradias.Em 1988 propusemos às autoridades sua criação, obrigando sua destinação para fins habitacionais, principalmente dos que captassem recursos junto a fundos de pensão, considerando que sua origem advém de contribuição popular. Não foi o entendimento de outras entidades que encamparam a proposta, defendendo a tese que os fundos imobiliários deveriam abranger todas as áreas de mercado sem qualquer restrição de investidores, que acabou afinal prevalecendo. Como prevíamos, os fundos de pensão tornaram-se os grandes fregueses dos fundos imobiliários e já ostentam a condição de quotistas majoritários em quase todos eles. E em nenhum caso contemplam a produção de moradias para a autêntica classe média. Também alertamos que sua implantação elitizada e sem divulgação traria imensas dificuldades para a comercialização pulverizada das quotas junto ao grande público. Hoje, se os fundos imobiliários não têm maiores dificuldades para captar recursos junto a grandes investidores, não despertam o menor interesse junto ao público, que nem sequer sabe de sua existência. Essa deficiência impediu-nos de trazer significativos investimentos externos para o país. Como consultor do Belinvest Realty Fund, que prevê investimentos da ordem de US$ 500 milhões na área imobiliária, fui chamado a Zurique (Suíça) para relatar as possibilidades do mercado imobiliário nacional. Esse fundo, que não comercializa quotas no Brasil, tem como critério investir na diversificação em âmbito mundial, considerando que após o ``boom" de 1980 os mercados europeus e americanos se apresentam recessivos. Após uma macroanálise setorial, investe-nos de melhor desempenho global e principalmente liquidez. Desempenho, não é problema. Mesmo em períodos de crise aqui, os empreendimentos imobiliários apresentam um dos maiores índices de rentabilidade em todo o mundo. Só não temos mais investimentos pela perda de credibilidade causada pelo fracasso de alguns empreendimentos malconduzidos. Não sendo o objetivo do Belinvest criar fundos próprios e sim participar dos empreendimentos já existentes, a escolha deveria recair sobre um deles. Ao apresentá-los, sem entrar aqui no mérito da qualidade e rentabilidade de cada um -e há bons produtos-, esbarrei na dificuldade de demonstrar sua liquidez. O preço de uma ação ou quota de fundo imobiliário é ditado pelo mercado. Se não há compradores finais, é impossível comprovar seu valor real, por mais fundamentada que seja a sua avaliação. Sem o apoio público, dificilmente os fundos imobiliários significarão pouco mais que uma sociedade por conta de participação com vantagens tributárias que podem ser retiradas rapidamente, principalmente se em algum momento o governo se aperceber da gravidade da crise habitacional e da inutilidade dos fundos para ajudar na solução. Para sua sobrevivência, os fundos devem se cotizar e fazer uma grande campanha de divulgação -não só para esclarecer, mas também para combater a resistência do consumidor brasileiro a frações de um negócio, como provam diversas tentativas malsucedidas. E devem convocar os corretores de imóveis, únicos realmente qualificados a vender produtos imobiliários, cuja participação é fundamental. Sem contar que é também atribuição exclusiva e protegida por lei. Texto Anterior: Entre cadeiras e obras de arte Próximo Texto: Seguro para alugar dispensa o fiador Índice |
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