CLAUDIA DE CESARE
MARTIM O. SMOLKA
ESPECIAL PARA A FOLHA

Em contextos dinâmicos como o da cidade de São Paulo, com fortes intervenções urbanas e alterações na ocupação do solo, é boa prática a atualização frequente da planta de valor para assegurar equidade e eficiência na arrecadação do IPTU.
Uma das principais fontes de injustiça tributária, aliada a problemas de omissões cadastrais de áreas de terrenos ou edificações, é o uso de avaliações desatualizadas para fins de lançamento do IPTU.
O IPTU pode ser entendido, na essência, como uma taxa pelo uso dos atributos oferecidos (acessibilidade, vizinhança, serviços públicos etc), que se refletem no valor dos imóveis. O valor é afetado por fatores externos, como intervenções de terceiros, públicos ou privados: uma área é inundada pela água que escoa de outras áreas; uma estação de metrô dá acesso mais rápido ao trabalho etc.
É isso que justifica a permanente atualização das plantas genéricas de valor para que cada um contribua na proporção dos benefícios (ou prejuízos) conferidos pela cidade. Assim, áreas ou tipos de imóvel com valorização imobiliária acentuada e que continuam tributados com base em valores desatualizados são beneficiados. Esse "benefício fiscal" (desmerecido) é transferido aos demais imóveis, que pagam mais proporcionalmente do que deveriam -caso de regiões que sofrem desvalorização.
Seja qual for a metodologia de avaliação, deve-se assegurar que a acuidade das avaliações do valor venal dos imóveis seja diferenciada, especialmente para os residenciais. Mas, apesar da precisão das estimativas de valor, se a reavaliação gerar diferenças fortes no imposto a pagar, haverá reação por parte dos contribuintes que forem substancialmente onerados.
Nesse caso, há que oferecer esquemas que amenizem o impacto (parcelamentos etc.). Em alguns países, é possível postergar o pagamento, acumulando correção monetária e juros. No caso de reavaliações, é boa prática que o contribuinte seja previamente informado sobre o valor, método de cálculo e preços de venda de imóveis semelhantes.
Em países como EUA e Canadá, é comum a transparência plena dos valores estimados para os imóveis. Isso deve ser complementado pela divulgação dos resultados e discussão da forma como serão usados esses recursos. Por fim, é importante perceber que a avaliação de imóveis é uma atividade administrativa de cunho técnico, não devendo ser utilizada para fins de instituição da política tributária.

CLAUDIA DE CESARE é professora do Instituto Lincoln de Políticas de Terra, de Cambridge (EUA), e conselheira do Instituto Internacional de Imposto Sobre a Propriedade

MARTIM O. SMOLKA é diretor do programa para a América Latina e o Caribe do Instituto Lincoln de Políticas de Terra

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