Com novo pacote, custo de captação de recursos para empréstimos cairá, mas redução não deve ser repassada de imediato a clientes

Prestação fixa para imóvel é vista como mais segura para os bancos; associação de mutuários prevê que o crédito continuará caro

SHEILA D"AMORIM
DA SUCURSAL DE BRASÍLIA

Enquanto, por um lado, o pacote habitacional anunciado pelo governo na última semana diminuiu o risco e reduzirá imediatamente o custo dos bancos para financiar a compra da casa própria, por outro, o mutuário ainda deverá esperar até que a concorrência gere juros menores do que os atuais.
Com a permissão do governo para fazerem empréstimos com taxas fixas dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), os bancos reduzirão, já na largada, o custo de captação dos recursos que são repassados aos clientes nesse tipo de operação de algo entre 14% ao ano e 15% ao ano para perto de 8% ao ano.
Isso porque, em vez de utilizar nesses empréstimos dinheiro captado no próprio mercado, que custa mais caro, eles poderão fazer essas transações com recursos da caderneta de poupança, que rendem um pouco mais de 8% ao ano (6% ao ano mais a variação da TR).
Como a taxa cobrada do cliente deverá ficar, pelo menos inicialmente, no mesmo patamar da que vinha sendo praticada nos empréstimos normais do SFH, entre 14% e 15% ao ano (equivalente à variação da TR mais juros de 12% ao ano), essas operações serão bem mais lucrativas para os bancos do que os empréstimos com prestações fixas feitos até agora.
Apesar das taxas maiores -entre 18% ao ano e 19% ao ano-, os financiamentos habitacionais atuais com parcelas prefixadas rendem menos para os bancos porque a demanda é baixa e a margem de lucro também.

Seguro
Além de pagar caro para captar o dinheiro no mercado financeiro, o risco do descasamento entre os juros de mercado e o embutido no contrato obriga as instituições financeiras a fazerem seguro, já que os contratos habitacionais são de longo prazo.
Isso reduzia a margem de lucro dos bancos nessas operações, que eram oferecidas por poucas instituições. Segundo Osvaldo Correa Fonseca, diretor da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), cerca de 2,8% da taxa final era apenas para garantir a proteção desse descasamento.
Com isso, um banco que captasse dinheiro a 14% ao ano e emprestasse a 18% ao ano, ficava com apenas 1,2 ponto percentual para acomodar os outros custos e o seu lucro com a operação.
Agora, além de minimizar esse risco, já que os financiamentos serão baseados na TR e, portanto, não terão o impacto integral de uma alta dos juros de mercado, os bancos têm mais garantia, podendo descontar as prestações diretamente na folha de pagamento, e uma margem de lucro bem maior.
Considerando o banco que aplicar a 14% ao ano, terá seis pontos percentuais para cobrir custos bem menores e um lucro maior. Por outro lado, o consumidor que se recusava a pegar um empréstimo a 18% ao ano ou 19% ao ano, continuará com a mesma opção do SFH, com o custo de TR mais 12% ao ano (cerca de 14% ao ano).
"O novo modelo é mais seguro para o banco. O risco de oscilação é apenas o do diferencial da poupança. Com isso, cada banco vai criar seu produto, e as instituições não vão querer perder mercado", diz Fonseca. Ele argumenta que a concorrência fará a taxa cair.
"O financiamento habitacional continuará caro", afirma o advogado Cleiton Pena Araújo, diretor-adjunto da Asmut (Associação dos Mutuários e Consumidores de Imóveis). Segundo ele, o interessante no primeiro momento é ter uma prestação fixa.
"Não é porque é fixa que o consumidor vai aceitar pagar o olho da cara", afirma. Portanto, recomenda, é preciso ter muito cuidado.


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