Imóveis comerciais

Zona sul é preferência para novas salas

Com terrenos mais escassos e caros na capital paulista, bairros até agora considerados secundários para a construção de escritórios entram no radar de incorporadoras e imobiliárias.

Vila Mariana e Campo Belo (zona sul) lideram a lista dos que mais tiveram lançamentos comerciais de janeiro a maio, segundo levantamento feito para a Folha pelo Geoimovel, empresa de informações imobiliárias.

O estudo considera empreendimentos com salas de cerca de 40 m² em média, na planta ou em construção.

"Há quase dez anos se previa que a rua Vergueiro [a principal da Vila Mariana] seria a próxima avenida Paulista", diz Celso Amaral, diretor corporativo do Geoimovel e da Amaral D´Avila Engenharia de Avaliações.

A demanda, no entanto, foi empurrada para as imediações da marginal Pinheiros, onde os preços eram mais baixos. Agora, com a valorização generalizada, Vila Mariana e Campo Belo passam a ser atraentes. "Estão perto de bairros nobres, do metrô e do aeroporto", diz Amaral.

O preço médio de venda de terrenos na Vila Mariana fica em R$ 6.500 por m², segundo estimativas de mercado. No Campo Belo, em R$ 7.500.

Os valores são menores que no Itaim Bibi (zona oeste, divisa com zona sul), que tem média de R$ 13.000 por m², e maiores que na Vila Leopoldina (zona oeste): R$ 2.500 por m².

Hoje, o problema da Vila Leopoldina -líder de lançamentos no ano passado-, afiram especialistas, é o limite imposto ao tamanho dos prédios pela lei de zoneamento. É que acabaram na região as outorgas onerosas, licenças que podem ser adquiridas pelas incorporadoras para a construção edifícios maiores.

"Sem outorgas, é preciso comprar um terreno muito grande para construir um empreendimento adequado a escritórios, o que encarece o projeto", diz Simone Santos, diretora de serviços corporativos da imobiliária Herzog.

O lançamento de escritórios na cidade foi recorde em 2011: quase 7.300, de acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). O total é 24% maior que o do ano anterior.

INVESTIMENTO

O tamanho médio das salas encolheu 30% entre 2008 e 2011 e o preço médio de venda do m² subiu 54%. Atraídos pela valorização recente, e pela redução dos imóveis, investidores mais jovens têm se aventurado.

"Com uma área menor, o valor total do escritório não fica tão alto e alcançamos o investidor iniciante", diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor de incorporação da imobiliária Coelho da Fonseca.

Mas especialistas alertam: daqui para a frente, os preços para revenda devem subir menos. Além disso, se o foco é comprar para alugar, é preciso avaliar se a oferta não está excessiva na região.

Com uma equipe de seis pessoas, a Animux, de pesquisa de mercado, alugou um espaço na Leopoldina entregue em 2011. "Temos facilidades, como estacionamento e centro de convenções", diz Rodrigo Toni, um dos sócios.