EDSON VALENTE
FREE-LANCE PARA A FOLHA

Valorização é uma das palavras que resumem o que muda no mercado imobiliário com a nova Lei de Zoneamento e com os planos regionais. Publicados no Diário Oficial na última quarta-feira, entram em vigor em fevereiro de 2005 e dividem a cidade em 26 zonas de uso, como residencial, mista e de proteção ambiental.
Um dos significados do ter- mo será o aumento de preços, es- pecialmente nas atuais zonas mistas Z3 e Z4 (as mais povoadas), já que a nova lei limita o potencial construtivo dessas regiões.
Pela legislação antiga, ele chega a quatro vezes o tamanho do terreno, mas só atingirá esse patamar no novo zoneamento com pagamento de contrapartida de outorga onerosa -quantia paga à prefeitura por capacidade adicional de construção.
"Quanto mais sofisticado o bairro, mais cara a contrapartida", explica João d'Avila, sócio da consultoria Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações, referindo-se a bairros como Moema, Vila Nova Conceição e Jabaquara.

Novos focos
O outro sentido da valorização é o estímulo a novos empreendimentos em áreas que estão dentro de zonas de operações urbanas (como Água Branca e Vila Sônia -veja quadro nesta página), em torno do rio Pinheiros e em antigas áreas industriais, que devem ganhar conjuntos residenciais. "Os perímetros dessas operações serão foco dos incorporadores porque há incentivos para construção e para melhorias", analisa Paulo Menezes, 49, sócio da consultoria Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).
Regiões de antigos terrenos industriais agora podem receber empreendimentos residenciais, "como nos grandes vazios localizados na Barra Funda, na Vila Leopoldina e em Santo Amaro", enumera Antonio Setin, 49, presidente da incorporadora Setin Empreendimentos Imobiliários.
Orlando de Almeida Filho, 54, sócio da imobiliária Triumpho, destaca o entorno de linhas novas do metrô, como a que sairá da Estação da Luz, passará pela av. Rebouças e atravessará o rio Pinheiros, chegando à av. Prof. Francisco Morato, ao Butantã e à Vila Sônia. "É ali, depois do rio, que os terrenos estão sendo mais procurados para incorporação."
Por outro lado, passa a ser mais difícil construir em regiões que já são alvos tradicionais. "Em geral, vai haver redução do potencial construtivo nos bairros mais consolidados, onde havia Z3 e Z4", ressalta Nabil Bonduki, 49, vereador do PT e relator do texto da lei. Ele cita como exemplos Vila Madalena e Vila Beatriz, na zona oeste, e a região entre a rua Estados Unidos e a avenida Paulista.

Comércio e serviços
Outra mudança diz respeito ao surgimento das chamadas zonas de centralidade linear, nos eixos de grandes vias, onde poderão surgir estabelecimentos comerciais e de serviços de baixa densidade -que não provoquem incomodidade excessiva.
É o caso, por exemplo, das avenidas Professor Francisco Morato e Pacaembu, da rua Engenheiro Oscar Americano e da alameda Gabriel Monteiro da Silva. "Muitas formam corredores que atravessam as antigas Z1 [zonas estritamente residenciais]", diz Ivan Maglio, 53, diretor de planos urbanos da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano.
Outras áreas deixam de ser mistas para se tornarem estritamente residenciais -casos de Parque dos Príncipes, Jardim da Saúde, Parque Continental, Jardim Campo Grande, Jardim Londrina, Jardim Jussara e trechos do Butantã.

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