Conciliação intimida inadimplente

Fórum João Mendes obtém acordo em até 76% dos casos; Secovi-SP disponibiliza serviço

RENATA DE GÁSPARI VALDEJÃO
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Não adianta subir os juros das multas por atraso, estampar os nomes dos devedores no boleto de cobrança nem adotar outras táticas pouco ortodoxas. Para combater a inadimplência no condomínio, o mais eficaz é partir para a negociação.
A opinião é unânime entre os especialistas, principalmente depois da redução da multa condominial de 20% para 2%, introduzida pelo novo Código Civil em janeiro de 2003 e que, segundo o Secovi-SP (sindicato da habitação), causou aumento da inadimplência. De lá para cá, esse indicador, que era, em média, de 10%, subiu para até 25%.
Desde então, dois espaços foram criados para possibilitar acordos entre credores e devedores. Um é o Setor de Conciliação do Fórum João Mendes, e o outro, a Câmara de Mediação do Secovi-SP, que entrou em funcionamento neste mês.
A câmara ainda não realizou nenhuma audiência, mas já recebeu várias consultas. "É uma maneira de fugir da Justiça", resume Márcio Chede, coordenador do serviço.
"Quando ingressei na magistratura, cobranças judiciais por inadimplência em condomínios variavam de 8% a 12%. Hoje, dificilmente um condomínio tem menos de 20% de inadimplência", compara a juíza Maria Lúcia Pizzotti, titular da 32ª Vara Cível e coordenadora do Setor de Conciliação.
Pizzotti conta que o setor não foi criado apenas para atender a casos de conflito condominial, mas 50% dos processos da área cível no fórum envolvem crédito bancário e condomínios.
"Foi uma saída brilhante para esse tipo de conflito, por causa do custo zero e da rapidez."

Acordo rápido
As maiores vantagens da conciliação são o fato de não haver custo, a possibilidade de negociação antes de ingressar na Justiça e a rapidez. Se há acordo, ele é homologado na hora. Isso significa que em 30 dias o caso se resolve, enquanto um processo judicial pode levar três anos até a primeira sentença e, com os recursos, demorar uma década.
Outro benefício é o prazo que o devedor ganha para pagar a dívida, ao mesmo tempo em que deixa de correr o risco de ter o imóvel penhorado.
Nos casos em que já há processo instaurado, os mediadores do fórum chegam a um acordo em até 35% das vezes no Setor de Conciliação. O índice alcança 76% na fase "preventiva", em que ainda não há uma ação proposta.
O advogado Carlos Shehtman, 77, atua como conciliador no fórum e diz ter visto processos que se estendiam por três ou quatro anos serem solucionados nas audiências.
Sua maior vitória, no entanto, foi conseguir resolver as pendências dos dois prédios que administra como síndico.
"Só que, nesses casos, mandei os advogados dos condomínios como representantes para não me indispor com os condôminos", conta ele.

Punição a devedor crônico
O acordo equivale a uma sentença e, se não for cumprido, será automaticamente executado, explica o advogado José Roberto Corrêa de Mello, que também atua como mediador.
Quando não se chega ao acordo, o caso vai para a Justiça. A vantagem é que, com as informações apuradas para a negociação, o processo pode "pular" a etapa de conhecimento (entrar com a ação, apresentar provas e citar o réu).
Para os devedores "crônicos", um aviso: o novo Código Civil introduziu a possibilidade de o mau pagador contumaz ser multado em até dez vezes o valor do condomínio.
Basta a assembléia aprovar a inclusão da medida na convenção e estipular a partir de quantas mensalidades não pagas o condômino pode ser considerado mau pagador contumaz.


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