EDSON VALENTE
FREE-LANCE PARA A FOLHA

O preço médio do metro quadrado na zona sul de São Paulo teve aumento real de 5% nos últimos cinco anos. Apesar de 57% dos lançamentos terem sido de três dormitórios ou mais, foram os apartamentos de dois quartos, menores, os que mais se valorizaram: 40%. Os de quatro, por sua vez, apresentaram queda de 8%.
O que teria levado a esses opostos de variação? "Os dois-dormitórios se tornaram produtos supersofisticados", analisa João Freire d'Ávila Neto, 46, diretor técnico da Amaral d'Ávila Engenharia de Avaliações. Passaram a ser, diz, produtos destinados para a classe média alta, como os lofts para descasados. "E surgiram em bairros sedimentados e mais badalados, como Moema."
Marco Parizotto, 39, vice-presidente de incorporação da Inpar, empresa que mais lançou na região no período analisado, concorda. "Houve muitos empreendimentos caros, com um acabamento diferenciado, visando a um público "single" com maior poder aquisitivo. Isso "puxou" o preço para cima. Não houve uma simples valorização de 40%, mas sim uma mudança do produto."
Além disso, Maurilio Scacchetti, 45, gerente comercial da Rossi -terceira no ranking de maiores incorporadoras, atrás da Cyrela-, aponta um aumento da demanda por esse tipo de imóvel, "em decorrência de quem não conseguiu adquirir um maior".
"E há, mesmo, mais tipos de dois-dormitórios, com muitas alternativas de lazer e maior custo-benefício para o comprador."

Preço competitivo
Se, por um lado, os "pequenos" da zona sul se incrementaram, por outro, os "grandes" perderam valor. E apareceu o que João d'Ávila classifica como quatro-dormitórios "comercial".
"Há cerca de três anos, eles tinham sempre mais de 140 m2. Hoje existem os de 120 m2, os de 110 m2, os de 100 m2", explica. "Trata-se de um apartamento com área útil característica dos de três dormitórios, mas que tem quatro e um preço mais competitivo."
Para Douglas Duarte, 39, diretor de vendas da Tecnisa, "o poder aquisitivo achatado faz com que as pessoas comprem empreendimentos em regiões mais baratas".
"Há dois anos, quem tinha renda de R$ 5.000, por exemplo, conseguia adquirir um imóvel que hoje já não teria condições de bancar", completa Maurilio Scacchetti, da Rossi.

Coberturas
Já no mercado de coberturas da zona sul não existe crise. No período analisado, o número dessas unidades nobres dobrou: surgiram 572. E, mesmo com esse incremento na oferta, seu preço médio ainda subiu 32%. Segundo o estudo do Datafolha, a zona sul concentra 37% do volume total das 1.554 coberturas lançadas em toda a cidade no período.
Foi ainda constatado um aumento de 68% no número total de empreendimentos lançados com cobertura na zona sul, percentual abaixo do da cidade (109%). "Elas respondem por um desejo de compra", define Parizotto. "São os primeiros imóveis a serem vendidos nos lançamentos."
Mas sua liquidez pode não ser tão certa, diz d'Ávila. "É um produto tratado como jóia rara, porém tem condomínio dobrado e alguns problemas construtivos. Em média, sua velocidade de venda é inferior à do tipo de quatro dormitórios", pondera.


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