Além do preço de mercado, condomínio e custos de reforma são fatores determinantes para o valor do aluguel

Valorização da região e depreciação do imóvel devem entrar na conta; IPTU e condomínio são prejuízo de bem vazio

EDUARDO LIMA
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Para decidir o valor cobrado pelo aluguel e entender sua rentabilidade é necessário fazer a divisão do valor do aluguel pelo do imóvel.
Essa rentabilidade geralmente fica entre 0,5% e 0,6%, de acordo com Leonel Vicente, diretor de locações da imobiliária Robotton. Mas o índice pode ultrapassar 0,8%, dependendo de variáveis como localização, perfil do imóvel e atrativos.
"Imóveis novos e mobiliados, voltados a executivos, podem alcançar 0,9% de rentabilidade", afirma Léa Faggion, gerente de vendas e locações da Oma Patrimônios.
Nesses casos, o investimento que o locador deve fazer é maior, pois inclui móveis de qualidade, televisores de plasma e pacote de internet banda larga.
O cálculo da rentabilidade de um imóvel, porém, não pode se basear apenas no valor do aluguel. Outros fatores têm de ser considerados.
"A depreciação que o imóvel sofre pode ser agravada pelo mau uso de um inquilino", pontua Caio Torralvo, professor de finanças da FIA.
As variações de valor, por outro lado, também podem ser positivas. "O segredo da rentabilidade é a valorização que o imóvel vai sofrer", aponta Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Locação e Vendas.
Um aluguel de valor relativamente baixo pode, portanto, ser em parte compensado pelo ganho no preço do bem.

NA PONTA DO LÁPIS
Para determinar o valor de locação, é preciso analisar os preços praticados no mercado imobiliário e buscar saber os valores das últimas locações na vizinhança.
"Mas imóvel é algo concreto, não é estatística. Se o seu imóvel for o último a ser alugado em um determinado prédio, você pode conseguir um preço maior", afirma Rogério Bastos, sócio da FinPlan, empresa de planejamento financeiro.
É sempre importante lembrar que taxas como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio, que costumam ser pagas pelo inquilino durante o período de locação, viram custo quando o imóvel está vazio.
Por isso é aconselhável que o investidor procure apartamentos com condomínio de baixo valor. "Sabemos que o condomínio alto "rouba" uma parte do aluguel, já que o inquilino quer saber o gasto somado", completa Hernandes.
Entre os custos desse tipo de investimento também estão os relativos às reformas, necessárias para conseguir valores maiores de locação. "Grande parte dos imóveis para aluguel não se encontra em boas condições", informa Vicente, da Robotton.
Muitos locadores veem sua rentabilidade cair e acham custoso demais gastar com reformas. "Além disso, o fato de alguns inquilinos não devolverem o imóvel em boas condições causa falta de motivação para investir em melhorias", explica.


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