Fim do contrato
"Meu contrato de aluguel venceu no dia 2 de maio. A imobiliária e o locador ainda não me procuraram, e continuo no imóvel. Além disso, ainda não paguei as mensalidades de abril e maio. Meu contrato já se prorrogou por tempo indeterminado? Não sei se quero continuar no apartamento. Como devo proceder? Posso ser processado pelo não pagamento ou despejado imediatamente?"
B. C. (São Paulo, SP)

Resposta - "O contrato de locação é ajustado entre proprietário (locador) e inquilino (locatário) e, via de regra, formalizado por meio de um "instrumento particular de contrato de locação", no qual está fixado o prazo contratual da locação.
Nos casos de locações residenciais, usa-se fixar o prazo mínimo de 30 meses para que o locador possa, ao final do prazo estabelecido no contrato, retomar o imóvel por denúncia vazia -sem a necessidade de apresentar algum motivo para a retomada do bem.
Quando o prazo do contrato expira, essa locação continua a vigorar por prazo indeterminado; ou seja, todas as condições do contrato (valor do aluguel; obrigação de manter e conservar o imóvel; obrigação de pagar os demais encargos como IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano] e condomínio; etc.) continuam em vigência.
O que muda apenas é o fato de que, se o locador pretender retomar o imóvel, ele deverá notificar o locatário para que desocupe o bem dentro de um prazo de 30 dias.
Se o inquilino não desocupá-lo, caberá ao locador instaurar a ação ordinária de despejo. Nessa hipótese, o inquilino será citado do processo judicial e poderá apresentar defesa na ação.
Provavelmente a ação será julgada procedente e será decretado o despejo do inquilino. Por se tratar de ação judicial, sabemos que isso não acontece "da noite para o dia".
Outra situação que pode causar o despejo é a falta de pagamento dos encargos locatícios. Nessa hipótese, o locador instaura a ação de despejo por falta de pagamento; o inquilino é citado para contestar a ação ou fazer o pagamento dentro do prazo de 15 dias a contar da sua citação.
Se ele pagar em juízo, a locação continuará. Se ele não pagar e a contestação não afastar a prova da inadimplência, então o juiz decretará o despejo do inquilino.
O inquilino que pretende desocupar o imóvel deve notificar o proprietário sobre essa decisão com antecedência mínima de 30 dias.
Mesmo querendo desocupar o imóvel, o inquilino continua obrigado a honrar com todas as obrigações assumidas no contrato enquanto estiver na posse do bem."