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ANÁLISE IMÓVEIS
Preços devem manter alta, mas sem bolha
Com aumento de renda e forte entrada de pessoas na classe média, cenário brasileiro é diferente do americano
SÉRGIO VALE
ESPECIAL PARA A FOLHA
Quem tem procurado
apartamento para comprar
em São Paulo tem levado um
susto. Depois de tanto tempo
de calmaria, de preços relativamente estáveis, os últimos
anos têm presenciado um
boom de demanda, mas que
também tem levado a um forte crescimento de oferta.
A questão que permeia esse novo ciclo de expansão é
se há algum exagero ou não.
Mais precisamente, há certo
temor de uma bolha em formação no mercado imobiliário. Entretanto, esse não parece ser o caso.
Uma bolha de preços é entendida como uma evolução
exagerada de preços -e o
exagerada aqui se refere a
um movimento de preços
que está desatrelado de seus
fundamentos.
Isso é o que aconteceu recentemente na economia
americana, em que o perfil de
crescimento de renda era
muito baixo para suportar o
crescimento de preços de
imóveis muitas vezes maior
do que a elevação da renda.
Ou seja, o americano médio não tinha como pagar esse e outros imóveis que ele
estava comprando. Junto a
isso, como um gatilho, o sistema financeiro permitiu um
avanço da categoria que não
tinha mínimas condições de
pagamento -o agora famoso
"subprime".
O cenário brasileiro é outro. Nossa demanda cresce
porque estamos tendo um
aumento significativo de renda e uma entrada forte de
pessoas na classe média.
Nos últimos anos, foram
26 milhões de pessoas que
entraram nessa classe de renda -e ainda existem pelos
menos outros 20 milhões para entrar.
O potencial de demanda
imobiliária é muito alto ainda. Com uma demanda reprimida de anos e condições
macroeconômicas favoráveis, como a queda da taxa
de juros, nada mais natural
que a demanda voltasse a se
expandir.
Mas, além disso, e de forma fundamental, os bancos
brasileiros são saudáveis.
Não permitem, por exemplo,
que operações imobiliárias
sejam colocadas fora do balanço do banco, como muitas
vezes aconteceu nos Estados
Unidos.
Nossa regulação é mais
forte e não permite esse tipo
de artifício. Por isso, um
eventual sinal de descontrole
que gerasse alta da inadimplência, por exemplo, poderia ser rapidamente detectado pelo banco e resolvido.
Dessa forma, não nos parece que o crescimento dos
preços hoje possa ser entendido como uma bolha que
gere alguma crise no sistema
financeiro, por exemplo.
É um movimento baseado
numa forte demanda num
setor cuja oferta leva mais
tempo para crescer do que
num produto industrial típico. Isso também explica parte da elevação mais intensa
desses preços, sem esquecer
que muitas áreas disputadas
em São Paulo não possuem
mais tantos espaços disponíveis. O que se pode dizer, assim, é que os preços ainda
devem continuar subindo
nos próximos meses, mas
sem ser bolha.
SÉRGIO VALE é economista-chefe
da MB Associados.
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