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Crédito imobiliário
País terá que criar novas opções de financiamento para o setor se quiser dar continuidade ao crescimento acentuado dos últimos anos
Depois de mais de duas décadas
de estagnação, o setor imobiliário
ganhou impulso e cresce de maneira acentuada nos últimos anos.
O número de unidades financiadas, incluindo construção e aquisição de imóveis usados, passou
de menos de 30 mil em 2002 para
302 mil em 2009. Essa marca deverá ser amplamente superada neste
ano, já que apenas entre janeiro e
junho foram financiadas quase
188 mil unidades.
Mesmo assim, o crédito imobiliário ainda representa apenas 4%
do PIB no Brasil, contra patamares que vão de 10 a 20% em outros
países emergentes -e 50% a
100% nos países desenvolvidos.
O florescimento do mercado
imobiliário se deve a vários fatores. O principal é a estabilidade
econômica, que permitiu aliar juros menores com rápida criação
de empregos e renda. Ao mesmo
tempo houve significativo progresso regulatório, em especial no
que se refere à maior facilidade
para a retomada do imóvel em caso de inadimplência.
Até aqui a maior parte do crescimento tem sido atendida por empréstimos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação, que
abrange os recursos da poupança
e do Fundo de Garantia do Tempo
de Serviço (FGTS). Como ambos
são remunerados a taxas inferiores às de mercado, é possível repassar o benefício para os mutuários, em especial os de baixa renda, que contam com planos de financiamento especiais.
Com custos competitivos, os novos empréstimos derivados dessas duas fontes totalizaram R$ 50
bilhões em 2009, e estima-se que
possam atingir R$ 70 bilhões neste ano. Mas esta situação não poderá perdurar indefinidamente,
pois, no ritmo atual de crescimento da demanda por crédito, os recursos da poupança e do FGTS podem ser insuficientes a partir de
2013. O aumento da parcela da
poupança destinada ao crédito
imobiliário, hoje de 70%, pode aliviar temporariamente o problema.
No médio prazo, será preciso
criar alternativas de financiamento complementares às atuais -e a
custos acessíveis. Um primeiro
passo neste sentido foi o desenvolvimento nos últimos anos de
um mercado de títulos garantidos
por recebíveis imobiliários, a chamada securitização. Em meados
de 2010, já havia R$ 45 bilhões
destes títulos em circulação, quase três vezes mais do que em 2007,
embora neste caso estejam incluídos imóveis comerciais.
Uma outra possibilidade em estudo no Banco Central é a criação
de um novo título bancário, que
tem sido chamado de CDB imobiliário. A diferença é que além da
garantia do banco, como num papel de renda fixa tradicional, haveria garantia imobiliária. Qualquer que seja a modalidade, uma
boa regulação do sistema será essencial para evitar riscos.
Por fim, um estímulo a considerar é a ampliação da isenção do
Imposto de Renda sobre títulos
imobiliários, hoje restrita a pessoas físicas, para investidores institucionais -medida que poderia
atrair maior volume de recursos
para o sistema.
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